ロシア大使館と東京アメリカンクラブ

新年、港区麻布界隈、具体的には麻布台、麻布永坂町を歩きました。

どちらも東京に残っている数少ないお屋敷町です。

さらに飯倉の方に向かうと急に警察の警備が厳しくなります。ロシア大使館がある故です。東京で24時間警察が周辺地域まで警備しているのはロシア大使館、中国大使館、韓国大使館と朝鮮総連でしょうか？

そのロシア大使館の脇を抜けて麻布十番の方へ向かおうとしましたらそこは行き止まりでした。

その行き止まりの道を正月からメルセデスのオープンカーや高級外車が次々と侵入してきました。見ていますと、この道のどん詰まりの右側にある施設にどの車も入って行きました。

ロシア大使館（旧ソビエト連邦大使館）の裏口か？と思って看板を見ると「東京アメリカンクラブ」とありました。

あ〜これがあのアメリカンクラブかと。

東京アメリカンクラブとは一言で言えば民間の社交場です。

実際に入り口まで来たのは初めてでした。場所はロシア大使館の近くだということは知っていましたが、近くどころか大使館に正に隣接した施設でした。

古くは日本人で言えば高倉健や石原裕次郎、長嶋茂雄氏も会員だったことでも有名な社交クラブです。

「これではロシア側がたまらないだろうな〜」と。

ロシアからすればもう嫌がらせのような立地です。

かつて、戦後、旧ソビエト連邦の大使館の隣接地に（米国が間接的に関わり）敢えてこの地に施設を建てたのでしょうか？

かつてこの土地は南満州鉄道東京支店の跡地だったようです。

事務所に帰って、地図を見ますとこのロシア大使館南側の当該施設だけでなく西側にも２軒挟んでIBM飯倉ビルなるものが建っています。

この広い東京において偶然でしょうか？

IBMは日本で言えば（言わずもがなですが）三菱電気とNECと富士通が合わさったより巨大な企業であり、米軍や米国政府機関のいわゆる官の仕事を長年携わってきたディスイズアメリカンカンパニーです。

これも何かロシア大使館を牽制するような立地です。

この能天気な平和国家日本においても冷戦時代から現在まで両国のせめぎ合いがこんな極東の局地においてもあったのでしょう。

ところで、近年、中国人や中国資本の企業が東京を含め地方の土地を買っているというニュースを聞きますが、あれは、個人的には投資好きな中国人が原野商法に騙された結果のように感じます。

もしも原子力発電所や米軍基地、自衛隊の基地や施設の近隣や隣接地を買おうとする動きがあれば、以前からある「国土利用計画法」で阻止すれば良いだけのことだと思います。

全国の重要施設の周辺を「監視区域」に指定すれば良いのです。

（実際そういった動きがあるようです）

しかし、今やインターネット（の傍受）、スパイ衛星により監視、大陸弾道弾ミサイルによる攻撃の時代に重要施設の隣地を買う理由は何でしょうか？

いざと言う時の攻撃拠点としてでしょうか？またはスパイ活動でしょうか？

赤穂浪士の時代においては、大石内蔵助の関係者が吉良上野介の屋敷の隣地を買う理由は十分にあったとは思いますが。

実は、この東京アメリカンクラブも約10年前に敷地の東側に定期借地権により民間の分譲マンションが建設されました。未だ敷地全体は一般社団法人東京アメリカンクラブの所有ではありますが、既に旧来の役目は終えたのかもしれません。

勿論、私などには本当のところはよく分かりませんが。

それにしても、このアメリカンクランブ、一度入ってみたいものです。

どなたかメンバーの方がいらっしゃったら、一度でいいので誘ってやってください。

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近江商人の「世間良し」とは何か？

彦根にはこれまで4回程行ったことがあります。殆どがセミナー講師としての仕事でしたので、毎回多少の時間の余裕がありました。

ある時、彦根の中心部から車で20分程のところにある近江商人博物館に参りました。

以前から興味がありましたのでじっくり拝見致しました。

近江商人と言えば「売り手よし、買い手よし、世間よし」といった思想と申しますか行動哲学が有名ですが、私にはこの「世間よし」の意味が今ひとつ腹の底で理解できずにおりました。

世間よしとは、何か儒教的な綺麗事を言っているようにも思いました。

しかし、この博物館を訪れてよく理解できました。

近江商人の流れをくむ現在の大企業は伊藤忠商事、丸紅、高島屋、西武鉄道、ヤンマー、双日、柳屋ポマード他、実に多いのですが、当時の近江商人の進出先も南は薩摩から北は蝦夷地にまで実に日本全国に及びました。

これが現代で言う支店を出すということではなく、自ら移住し、そこの居を構え、正に骨を埋める前提で進出していったのです。

今のように東京、大阪や博多間を飛行機で日帰りできるような交通機関はないわけですから、暖簾分けしてもらった人間は、当たり前ながら地方へ移住して店を構えたのです。

そして、当然ながら近江から来た商人は間違いなくその土地では「よそ者」だったわけです。

よそ者は警戒される対象であり、当初は「地元の仲間」には入れてもらえないわけです。

現在でも名古屋の「丸八会」のように地元だけで商売を回していこうといった排他的な寄り合いは残っているのですから、当時ではなおのことだった思います。

そこで、近江商人は地元に彼らの利益を大きく還元していきます。

学校を建てる、植林する、灌漑用水等の土木工事を行うなど様々な寄付行為を行っていきました。

よそ者の商人がその地で、商売をさせてもらい、受け入れてもらい、結果食べていくには当然しなければならない行いだった思います。

これがズバリ「世間よし」の実情だったのだと想像します。

世間よしとはその土地土地によそ者が受け入れてもらう必要不可欠な手段だったと。

私も地方で仕事をさせて頂く時は「私は所詮よそ者なのだから、何かその土地に還元していかなければ」と思い毎回参ります。

それは町興しの知恵、つまり言葉だけでは不十分なのです。

その土地の居酒屋で食事をして、スナックでムード歌謡を歌ってわずかのお金を落とすしても、世間良しとは到底言い難いのです。

これは実際には、なかなか難しい問題なのです。

だからこそ、これを徹底的に実行した近江商人はやはり偉大なのです。

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不動産個人間売買の大きな落とし穴

昨年末に知人から聞いた個人間取引についての怖い話をお伝えしたいと思います。

昨今、ヤフオクやメルカリ等々のサイトによる個人間取引が増加しているのは周知の事実です。私も特に昨年は多くの書籍をメルカリで買いました。

この個人間取引の対象が書籍であれば、購入した後の「瑕疵」と言っても汚れや書き込みといった程度のものです。

購入金額と比較して損得の問題はありますが、「本を読む」といった本来の目的が達成できないといったことはまず起こりえません。

しかし、これが不動産、特に土地だけではなく建物付きの物件だった場合の個人間取引には数々の大きな問題が付きまとい思います。

実際に実例を紹介しながらその点を指摘していきたいと思います。

昨年、ある方が所有する地方の古民家を改修して民泊施設を運営しようと計画を立てたグループがありました。

ところが改修、つまりリノベーションを開始してみますと、大きな問題が発生しました。それは、その古い建物が見た目よりも遥かに痛んでおり、修繕費用に莫大な費用が掛かることが判明したのです。

部分的にシロアリもかつて発生した痕跡があり当初の予算の数倍を掛かることに。

そこでやむをえず、改修を断念、つまり計画自体を断念したそうです。

実はこのケースは家を借りての民泊事業でしたので、その後、貸主・借主間の話し合いはある程度穏便に終わったと思われます。

しかし、これが売買の場合、つまり物件を購入した後＝引き渡しを受けた後＝残金決済した後でしたらどうなっていたでしょうか？

問題解決には数倍の時間と費用が掛かったと想像します。

次に、不動産の個人間売買における「売主」としてトラブルに見舞われたケースです。

知人の水谷氏（仮名）は、父親から相続を受けた北関東にある別荘に関して悩んでいました。その立地は市街地から離れ、別荘地といっても無名の場所でした。私自身その所在地を聞いても全くイメージが湧きませんでした。

地元の不動産屋さんやリゾート物件専門の業者さんに売却したいと相談したものの見学者すらほとんど現れなかったそうです。

そこで彼は、地元の人々が日用品の貸し借りや売買の情報を掲載している「ネット掲示板」に「500万円で売却したい」と掲載したのでした。

するとある方からメールが来て新宿の京王プラザホテルのロビーで会うことになったそうです。

その方（仮にA氏）に早速お会いするとお子さんを連れた子煩悩そうな40代のよきパパさんでした。

A氏曰く、以前より子供を環境の良いで田舎で育てたいと思っていたこと、一点問題があって、今は200万円しかないので、手付金200万円で残金300万円は月々50万円の６ヶ月分割払いにしてほしいと。

人の良い水谷氏はこの申し出にのってしまいました。

さらには残金が払い終わる前にAさん家族の引っ越しを認めてしまったそうです。

実際の売買契約書は、インターネットから情報を得て水谷氏自身が作成したそうです。水谷氏は会社の総務部で働いているのでおそらく契約書を作ること自体はお手の物だったと思います。

その後、何が起こったか。

A氏が入居した後の残金は一度も支払われず、催促はすれど何ら連絡が無くなったというのです。

水谷氏が困りはてていると、今度は何と警察から電話があり、A氏を傷害罪で逮捕したので、家宅捜査したいと・・・。

登記簿上の所有者が未だ水谷氏になっていましたので警察が連絡をしてきたのでしょう。

水谷氏が警察立会いで別荘に行くと、そこには既に家族も誰もいない状態だったと、しかしながら、家の中は荒れ放題だったそうです。

庭には大量の何かを燃やした後が残っていたそうです。

警察曰く、A氏は多数の労働者をその家に、つまりタコ部屋として住まわせ、近くの建物解体現場に通わせていたと。

しかし、ある現場で元請けの業者との間に金銭の支払いに関するトラブルが発生し、言い争いの中でA氏が相手を刺し、事件になったというのです。

更にA氏は前科のある元暴力団組員だったそうです。何でも薬物も使っており、その薬物を家に隠しもっているのではと警察が家宅捜査を依頼してきたのでした。

実は、家を供与した（実際は供与したわけではありませんが）水谷氏も「共犯」ではないかと警察は疑っていたそうです。

A氏は、通常の売買、つまり不動産業者を仲介業者として入れては、自分が家を借りることも買うこともできないだろうと思い、個人間売買の掲示板で適当な物件を物色したのだと想像します。

業者を入れず個人間売買ならどうにかなると思ったのでしょう。

A氏は水谷氏が「売るに売れない物件」をもてあましていたことを見抜き、自分の思い通りの取引にもっていったのです。

更には、買主として怪しまれないように自分の子供も取引の現場で連れて行き、よきパパを演じたのです。

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５億円での投資先の選び方

時々お客様からこんな質問を受けることがあります。

「仮に予算５億円で不動産に投資するとして、５億円の一棟のマンションやビルを一棟買うのが良いのでしょうか？それとも１億円程度のものを５棟買うのが良いのでしょうか？はたまた、数千万円のアパートを複数買ってより分散させた方が良いのでしょうか？」と。

基本的に私の答えは何時も同じでして、

「１億円を５棟、２.５億円を２棟と仮に計画を立ててもその通り投資適格物件がタイミングよく出てくることはまずありません。よって、５千万円でも１億円でも５億円でも1,000万円でも良い物件が出てきたらその都度検討したらいかがですか？」と。

 相続対策で不動産を買う場合はまた事情が異なりますが、私は、優良なものが安くなったら何も不動産でなくともリートや株でも良いと思っています。

しかし、この「良い」という言葉が単純に国語的意味での「良い」ではありません。

見た目が良いとか、綺麗だとか、見かけ上の利回りが定期金利や国債より高いとか言うものでもありません。

 そうです。そこで重要になってくることは、

「（その投資対象のことを）自分で本当に分かっているのか？」

更には

「自分の得意とする分野か？」

と言うことが極めて重要になってくるのです。

（そうです。これが一番重要かもしれません）

 私自身で当てはめれば、この「得意」であり「分かる」ということは、エリア的には関東エリアで特に東京と言うことになると思います。

 分野的には不動産（マンション、アパート、ビル）及びリートとなるでしょう。

これが私自身の得意分野で腹の底で分かっている範囲です。

 逆にITやバイオ銘柄のことはよく分かりません。

よって、この分野に集中的に投資することはありません。

昨年は、IT銘柄や製薬会社の銘柄が全世界的に上昇したようですが、１ドルも投資しておりません。

それでも全く後悔はありません。

 自分の本当の意味でよくよく分かっていない「もの」や「分野」に投資してうまくいったこともありますが、そのツケは遅かれ早かれやってきます。

（実際にやってきました）

理解していな「分野」や「もの」への投資は所詮一夜の夢となることが多いようです。

 皆さんの中で、理解していない「分野」や「もの」に何かのきっかけで投資し、今現在絶好調である方は、逆に相当な注意な必要だと思われます。

ここで謙虚になれるかどうかです。

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リアル面談に勝るものはない

昨年はリアル面談の重要性を認識した年でした。

去年の今頃だったか、勤め人時代の同期数人と飲んで金融、経済や投資の話しをしていました。

その時、私はなんとはなしに「今年は逆張り投資ができる年になるかもしれないから、頑張ろうぜ」と軽口を叩きました。

すると友人が

「お前のように逆張り、逆張りばかり言っていてもそんなチャンスは10年に一度来るか来ないかで、現実的じゃないだろ！」と言われました。

まあその通りだが・・・・と思ったものでしたが、自分のプリンシパルを崩すことはできません。

ところが昨年は、誰しも予想しなかった新型コロナウイルスのパンデミックが起こり、その恐怖もあり3月中旬に株価の大暴落が起こりました。

私は、10年の一度のチャンスだと確信し、全力で買いに入りました。

今日現在のところ良い結果が出ていますが、まだまだ現状を踏まえれば安心できないとは思っています。

そして、春以降、次は不動産だと構えていましたが、株価は急激に戻し、不動産が暴落することはありませんでした。

勿論、これは今のところの話しです。

今年はどうなるか。私は投資家としては期待しています。

そういったことをリアルにお伝えしたいと思い、年末に名古屋、大阪へ出張し、リアルにお客様と会ってきました。

勿論三密を避け、最大限の注意を払ってお会いしました。

仕事での出張だったので名古屋の「あんかけパスタ」を初めて食べた以外の観光的驚きはありませんでしたが、

やはり顧客や取引先とリアルにお会いすることは重要だと思いました。

名古屋や大阪の不動産の現状を確認できたことも勿論非常に有益でした。

昨年、さんざんオンラインでミーティングを行いましたが、どうも私にはしっくり来ませんでした。

もう既に何年もの間のお付き合いをしている方や旧友との面談はオンラインでも問題ないのですが、初めて会う、または重要なことを話す時は実際会わないとダメだなと強く感じたことが度々ありました。

またオンラインセミナーも随分慣れましたが、どうもリアクションがないので、受けているのかどうかのか、主催者も私も分からずといった感が度々ありました。

ところで、私は不動産の分野にも、今年は大きなチャンスが到来する可能性有りだと思っていますので、その考えや戦略をリアルに相手と話し合えたことは実に良かったと思います。

さて、今年は、そろそろ銀行を回ろうと思っています。

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「空き家になった実家を活用してキャシュフローを得る」

「空き家になった実家を活用してキャシュフローを得る」

新型コロナによる経済の疲弊は残念ながら長引きそうです。

そこで今、我々がやるべき事は何であろうか？その１番は感染しない事だが、次は自らの経済、生活を維持していかなくてはならないという事です。

それには、まず毎月キャッシュアウトしていくものを大きく見直す事だ。

携帯電話しかり、前述の車しかり、家賃つまり家もその対象になるだろう。

生活をダウンサイジングすべきだろう。更には、本業を死守しながら、更に「何か他に稼ぐ手段がないか」と熟考し、あれば実行に移すことです。

最近私の本業である不動産分野で空き家になった「実家」に関する相談が増えている。

親が亡くなりまたは老人ホームに入居した後に残った実家をどうすべきか。

実家故に様々な思い出も詰まっている、よって経済合理性だけでは解決できない。

顧客と一緒に現地を見にいく度に「これはなかなか難物である」と感じることが多い。

それは残された大量の荷物と合せて、十分に古くなった家をどうするかという問題です。

専門業者に依頼し全ての残置物を捨て去り、家を解体し、売却してしまえば簡単ですが、事はそう簡単にはいかないのです。

経済合理性だけ考えれば、人口現象の著しい特に地方などでは、売却するのが得策でしょう。東京郊外でも同じ理屈なのですが、実際には、親が生きている間に実家を売ることに躊躇する方が多いのも事実です。

とは言いながら、仮に親が介護付き老人ホームに入居しているケースでは経済の問題が目の前に立ちはだかります。 

東京近郊の民間の介護施設では、20万円から30万の費用が掛かる。（この他に東京近郊ですと一時金として500万円から数千万が必要）

これを親の年金だけで支払っていくことも現実的でないケースが多いのです。

そこで実家どうにか活用してキャッシュフローを得ることができないかと。

この場合、やはり問題になるのが築40年、50年の家をどこまで直せば貸せるのか、その結果どれほどの家賃収入が得られるか。

お金をかければその分よりよくなるのだが、得られる家賃の限界がある故、その程度、塩梅が重要となるのです。

どこまで手を入れるべきか、つまりどこを直さないかが重要です。

もう一つ

リフォームとリノベーションの違いを理解することです。

これは言語的な意味ではなく、私的な判断では、単純に新品に直すのがリフォームであり、一方、実際に内見しに来た見込み客が「あ〜！ここに住みたい！」と思えるような改修がリノベーションではないかと。

よってここでもどこにお金を掛けてどこにお金を掛けないかがとても重要です。

別の言い方をすればかけるべき所にはしっかりかけるが、それ以外はそのままで貸すということです。

現在手がけているのは東京の郊外で築45年の家屋に、最低限の改修で月12万円を得るといった計画でした。

これに親の年金を足すと、老人ホームの費用を毎月払って少しお釣りが残ると言うものです。

コロナ禍で多少時間がかかったが先日契約に至りました。

在宅勤務が増加し週に数回程度の遠距離通勤ならと逆に環境の良い郊外を選択する方も増えてきました。

 私の周りでも実家を空家まま、単に面倒だからと放置している友人は少なくないのです。

もしも皆さんの実家が空き家のまま放置されているならば、お金を生ませる為の活用を今一度考えてみてはいかがでしょうか。

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幾度目かの崩壊 ガラガラポンがやって来る

　これまでのバブルを振り返ってみると、マーケットにおいて振り子が大きく片方に振れすぎた時、その大きな偏りが崩れ去る兆候として、またはその崩壊を暗示するかのような出来事が起こってきたように思われます。

　私が社会人に成り立ての頃、母親から「NTT株の抽選に外れて、がっかりした」といった話を聞きました。東京の田舎の国立病院に務める50歳を過ぎた母親、それもこれまで一度も投資などしたこともない者からそんな話しが出ること自体に驚きました。

　証券会社の営業マンがNTT株の新規公開株を買わないかと病院に来たというのです。彼女曰く、職場の大勢の看護師がこのNTT株に応募したが誰も当たらなかったと。私には非常に奇異な感じを受けました。投資とか株といった話題を彼女の口から聞いたのは後にも先にもこれが最初で最後でした。1987年2月、看護師達の皆が皆、抽選に漏れたNTT株の売り出し価格は約119万円でした。上場当日は値がつかず、2日目にやっと160万円で初値がつきました。その後2ヶ月後には318万円まで高騰し当時の時価総額世界一を記録しました。

　しかし、その同じ年の10月に米国でいわゆるブラックマンデーが起こました。全国民が注目したNTT株は下落の一途をたどり、1990年初頭には不動産バブル崩壊も始まり、高値の3分の１以下の100万円を割り込んだのでした。

　私が過去においてもう一つよく記憶しているバブル崩壊の出来事は、1999年に起こりました。Windows95が1995年に発売、その翌年1996年に私自身、不動産コンサルティング会社を起業致しました。既に不動産業界はバブル崩壊の影響で右を見ても左を見ても焼け野原となっていました。

　そこで当時景気の良かったネット業界にあやかろうと、社名を有限会社デジタル不動産コンサルタントとしまた。ホームページを立ち上げた結果取材が殺到しました。同時に私は幾つかのインターネット系の会社に潜り込みました。そこで見たものは、私が不動産バブル崩壊前夜に不動産業界で体験したものよりも更に「酷い」ものでした。つまり、どの会社もデジタル系、マルチメディア系、ネット系であり、かつ有名大学を出て有名企業を退職した若手経営者が数年後の「上場」を掲げて莫大な資金を集め社会の注目を浴びていました。しかし、その内側に入って私が見たものは、一言で言えば「実態がない」ということでした。実態がないとは、お金を稼ぎ出す仕組みが見当たらないということなのです。全てネットに関連づけられていたサービスではありましたが、実態はどれもこれも全く収益を上げていないのでした。

　「これは間違いなく、近い将来崩壊する」と確信を得ました。そして、1999年にその崩壊がやってきました。いわゆる「ITバブル崩壊」です。

　これらの時代に起きたことと同じことが今米国の証券市場、特にIT関連において再び起きていると感じます。

　まさにバブル崩壊前を象徴する出来事の数々です。

　現在米国では、若者を中心にスマホを利用した株取引が盛んに行われています。1999年の頃でいうデイトレーダーの再来です。

　彼らが好んで使う証券会社がロビンフットなるアプリであり証券会社です。手数料が無料でその使い易さで人気があるようです。

　現在の米国の個人投資家は失業給付等の政府からの給付金を原資に取引を行い、その対象がGAFAやテスラのようなテック系の企業です。

　米国のIT系企業中心のナスダック市場の指数は、ITバブルと言われた1999年当時の2倍の異常になり、ご存知通り、新型コロナな発生後も上昇を続けています。

　初夏には、このロビンフットを利用してオプション取引をし７千万円以上の損失を抱えてしまった大学生が自殺したといった事件が起こりました。またその直後には、そのロビンフットが本社の窓ガラスを防弾仕様に変えたといったニュースも入ってきました。

　更には、現在米国では、SPAC(特別目的買収会社)、別名「白紙委任状会社」が次々と上場し莫大な資金を市場から集めています。これはこの言葉の通り、資産を何ら持たずに空箱のまま上場し、資金を集めてから将来有望と思われる企業を買収していくといったうたい文句で組成された空箱企業です。どんな企業を幾らでかつどんな条件で買収するかは経営陣に任せている、それゆえ白紙委任状会社と言われています。

　このSPACが買収して大きなニュースになった企業がニコラ・モーターというベンチャー系電気トラックメーカーです。なんと今年の6月にこのニコラを買収したSPACの株価は一時約３兆円にまで値上がりしました。しかし、実はこの電気トラックメーカーは未だ１台も完成品を市場で販売していないのです。

　更にはこの企業が製造したトラックが道を走る宣伝用の動画が詐欺的だと告発する企業調査会社が現れました。彼ら曰く、そのトラックの走行する動画はただ坂道を下っているだけでトラック自体は自力走行していないというのです。そしてニコラはその坂道走行を認めました。「弊社は自力走行しているとは言っていない」と。

　この企業が兆の単位の資金を集めているのです。何かが大きくおかしくはないでしょうか？

　直近の米国でのIT（テック）バブルの再来は1999年同様に近々破綻すると思われます。　

　ここのところ、早くも米国ナスダック市場で変調が起こっています。しかし、それを報じるニュースは「上がり過ぎた株価の調整」とか「今後も小さな乱高下を繰り返す」といった内容が多いようです。

　残念ながら、これから、いや既に始まることは「いっときの調整」などではないと思われます。それは正に1999年以来のI Tバブル崩壊の再来だと感じます。そのしてその影響、つまり大波は日本にも間違いなく襲ってくると思われます。

　そして今回は新型コロナという感染症の影響で経済が傷んだ状況下で起ころうとしています。その結果、新型コロナが今回の「崩壊」に加速をつけていると感じます。

　今回の幾度目かのバブル崩壊に関して、私は取引先や顧問先にここ数ヶ月警鐘を鳴らし、個別に対処方法をお伝えてきました。しかし、未だピンと来ない方も多いのも事実です。

　しかし、準備をするかどうかでその損害も大きく異なります。それは過去数回起きたバブル崩壊とその結果が既に証明してくれています。

　そして、崩壊の後には大きなチャンスがやってきます。何時の時代もガラガラポンに後には、ピンチをチャンスに変えて大きく飛躍する者が出てきます。

　我々は評論家ではありませんので、勿論その点においても最大限備えています。

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