新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

上司との関係に悩んでいる貴方へ

どうも上司との折り合いが悪い

上司が自分のことを評価してくれない、自分は軽んじられている

上司の性格が嫌いだ

一時も一緒にいたくない

こんな上司の下では働きたくない、いっそう会社を辞めたい

 

関係の悪さにも色々なレベルがあると思いますが、さて、どうしたら良いでしょうか?

 

今日は、私の拙いサラリーマン経験からその対処方法をお伝えしたいと思います。

 

1)意外に上司の方が先に会社を辞める(移動、転籍、転職する)ことがある。

 

仮に、そもそも色々問題のある上司の場合、その本人が何かに対して相当なストレスを抱えている場合が多いと思います。

よって、自分自身が会社辞めてしまう前に、なんと上司の方が先に辞めてしまうというケースが時々見受けられます。

 

または、会社の人事はそういった上司の行動を見ていないようで実はよく見ていて、上司が先に左遷、移動、転籍することも多々あります。

 

サラリーマン生活は、長距離走に例えられることが多いですが、やはりこの場合も同じです。

頑張って、チンタラでも走り続けていれば、意外な人間が先に脱落していくものです。

 

2)嫌いな上司を好きになる方法

 

嫌いな上司を好きになるなんてできるか!?と思う方は多いと思いますが、例えば、何か一度でも一緒にスポーツをした場合、その上司が実に華麗なプレイをし、それを見た瞬間に「男(女)が男に惚れ直す」なんてことも起こるものです。

(私は実際ありました、笑)

 

また、職場でキャンプ等を実施したとして、そこに上司が家族を連れて参加、その時の子煩悩な良きパパである上司を見て、人間性を見直すといったことも起こり得ます。

(私は実際ありました、笑)

 

つまり、仕事以外の何かスポーツでもアウトドアでも一緒にしてみる機会を作ることです。

職場では、大嫌いだった上司の全く違う一面を見て、気持ちが変化するということが起こるかもしれません。全く変わらない方は↓次へ。

 

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3)上司に自分に対する考えや態度を改めさせる。

 

これは、私自身が実行したことはないのですが、ある知り合い(銀行員の方)から聞いて、その手もあるかもしれないと思いましたので今回ご紹介します。

 

その方は、当時、ある銀行の副支店長で、支店長との折り合いが悪かったそうです。

支店長の自分に対する態度や評価の低さを改善したいと常に思っていたと。

 

そこで、その方はどうしたかと申しますと、

時々、自分がいないと困ってしまう重要なお客様との会議に、それらしいやむにやまれぬ事情を作り、急にわざと欠席するそうです。

するとその会議で支店長は顧客の前で困り果て会議にならないわけです。

その結果、副支店が銀行に戻ると

「君がいなと本当に困るよ〜打ち合わせが・・・・」となると。

 

支店長は、その度に自分の重要性を認識することになると。

私が実行したことではありませんが、これ実話です。

 

 

そして、最後に

上司と折り合いが合わない結果として、自分の身体に「症状」が現れたら要注意です。

不眠

帯状疱疹

円形脱毛

等々の症状が出ましたら、もう遠慮なく人事に相談してください。

 

それでも、会社が改善してくれない場合は退職も視野に入れて良いと思います。

 

何故ならば、身体が既に「NO」と言っているのです。

これを放置した場合、次に起こることは「うつ病」等の心の病だと思います。

 

うつ病等の心に病になる前に会社を去る決断をすることは、決して間違っていない選択だと思います。

 

 

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選ぶべき不動産管理会社とは?

今日は不動産管理会社について私見を述べたいと思います。

この管理会社とは、分譲マンションにおける管理組合から委託を受ける管理会社ではなく、アパートやビル、飲食店ビルまたは区分所有のマンションも含め大家さんから委託を受ける管理会社についてです。

 

一般的に良い管理会社とはどんなイメージをおもちでしょうか?

 

漠然としたイメージとしては、

 

しっかり、建物の清掃や維持管理をしてくれる会社

家賃の集金をきっちりしてくれる会社

空室がすぐ埋まるように賃貸募集の力がある会社

大家さんに代わって面倒なことをしてくれる会社

 

といった感じでしょうか。

総論これらが重要であることは間違いないと思います。

 

しかし、各論としては

建物のことをしっかり分かる会社か?(例えば信頼できる建築士がいるか?)

借家人にクレームに対して、迅速かつ誠実な対応を取れるか?

不良賃借人の対応をしっかりやって頂けるか?

 

この三点が実に重要だと感じます。

特に、重要なのは家賃の滞納者や未納者に対して、

一言で言えば「身体をはって対応してくれるか」

ということです。

 

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現在では、保証会社の保証が付くことを条件に借家人と賃貸借契約を締結するケースが増えましたので、以前に比べれば、家賃滞納に関して管理会社の役回りも減ったとは思います。

しかし、やはりいざとなれば動いてくれる管会社かどうかが重要です。

 

「催促状を出しています」

といった対応で解決できれば良いのですが、書面での催促だけで解決できない場合、その時、相手の所へ夜討ち朝駆けで行く体制、いや心算があるかです。

 

弊社がお願いしている不動産管理会社は、建築に関して高いレベルで「分っている」ことと、いざという時に身体をはって夜討ち朝駆けして問題を解決して頂ける会社です。

 

日常的な清掃や家賃請求の通常の管理はある意味、アマチュアでもできる範囲です。

 

思わぬトラブルが発生した時、その時にどういった対応をできるか、ここが肝心です。

 

不動産管理業は、ある意味クレーム産業です。不動産業界においても地味な業種かもしれません。それ故、社員の定着率は高くないのが大手企業から中小までの悩みです。

 

それ故、いざという時に結局は社長自らが行動してくれるかなのです。

そうなりますと会社の規模の大小は、大家さんいとってあまり関係ないかもしれません。

 

 

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不動産取引の成否は登場人物で決まる。

不動産取引は、ある種独特なものがあります。

売主がいて買主がいて、金額も合意しているはずなのに、

買おうと思ってもなかなか買えない

売ろうと思ってもなかなか売れない

などということが時に起こります。

 

これは物件自体に問題や瑕疵がある場合もありますが、多くの場合はその取引に関わる当事者に問題がある場合が多いのです。

 

仮に、若干問題のあるものの魅力的な物件を買おうとした場合、その取引の成否はほとんどその登場人物で決まると言ってよいと思います。

 

近年、地面師なる輩がマスコミを賑わせていますが、あれなど、出てくる登場人物の皆が皆悪いわけです。

 

あそこまで酷いケースはなかなかお目にかかれませんが、

例えば、複雑な案件で「買主と会いたい」と仲介業者さんに面談をセティングしてもらった時に、売主ではない人間が平気な顔をして現れるなどと言うことが数年に一回は起こります。

 

「私は、売主さんと会えるというので今日参ったのですが、売主さんはどうしたのですか?貴方は、売主とはどういった関係ですか?」

と聞くと

「●●さんは今日体調が悪いので欠席です。私は●●から依頼を受けて本日参りました」

「売却に関する委任状はお持ちですか?」

「いや、そんなものはありません。私達は信頼関係で成り立っていますから」

と。

そして次に出てくる言葉は何時も同じでして

「私が任されているから大丈夫です!」と。

まあ、ここで「もうこの売買からは手を引こう」となるのですが。

 

実は、こういった結果になることは、予想できたかといえば事前にできていたのです。

つまり、間に入っている仲介業者さんにお会いした時にどうもこの取引はうまくいかないだろうなと。

 

つまり、最初から登場人物が思わしくない状況である場合が殆どなのです。

 

不動産の世界で、取引をスムーズに(と言ってもなかなか終始スムーズにいくケースはほとんどないのですが)行うには、自分の周りだけでも、その取引先、つまり登場人物をよくしておく必要があります。

プロとしての能力が高いというだけではなく、一言で言えば「気のよい」人達で固めるのです。

この「気のよい」とはどう意味かと言えば、皆さんがよく使っている「気のよい、気の悪い」という言葉と同じです。

 

もう一つの秘訣は、シンプルな形で取引できるかです。

 

私も既にデベロッパーの仕入れ担当者ではありませんので、魅力的な物件であれば、どんなに登場人物が悪くとも、ノルマ達成に為に兎に角突っ込んでいくといった必要もありません。

 

よって、当たり前ですが、現在では

「君子危うきに近寄らず」

の体制ですが、それでも数年に何回かは、コントのような場面に出くわします。

 

自分自身が、自分の回りの仲介業者さん、管理会社さん、開発屋さん、測量士、近隣業者、弁護士、税理士、司法書士等々、どんな人々とお付き合いするかで、殆どの不動産取引におけるリスクを排除できるものです。

 

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結果的には、その選択が自分と関わって頂いているお客様を守ることにも繋がるわけです。

 

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20代の貴方と貴女へお伝えしたい家とお金と投資のこと

今回は現在20代の貴女と貴方へ家とお金と投資に関して、幾つかお伝えしたいと存じます。

 

まず、「家」ですが、20代で買う必要もないですし、その購入資金の為に貯金をする必要もないと。よってその為の勉強など20代で敢えてする必要もないと。

仮に20代で家を買って何か良いことがあるかな〜と改めて考えてみたのですが、特段無いように思います。

一点、満員電車に乗っての長い通勤時間は全くもって時間と体力の無駄だと思います。

よって、狭く古いアパートでもよいから、多少の背伸びしてでも自分の住みたい憧れの街に住むのも良い選択だと思います。

 

さて、投資はどうでしょうか?

20代の投資は、株や不動産ではなく、自分自身に向けることです。

自己投資です。

留学するもよし、英会話やフランス語を学ぶもよし、何か資格も取るのも良いと思います。

さて、自己投資といっても、個人的には「旅」をお勧めしたいと思います。

旅と言っても皆でワイワイガヤガヤ楽しく行くのではなく、ズバリ一人旅です。そしてできるならば海外へ行かれることをよりお勧めしたいと思います。

 

日本は地理的に小さな国であることを皆さんもご存知だと思いますが、今や、文化的にも経済的にも国力的もどんどん遅れを取りより小さい国になっていると感じます。

ちょうど皆さんが手にもっているスマホの画面に入る程になってしまったかもしません。

テレビやネットの話題はもっぱら、不倫だの離婚だのなんだのとどうでもよい話題ばかりです。

 

井の中の蛙、大海を知らず」

という言葉がありますが、

今の日本は、「井戸」どころか矮小な「ビーカー」の程度の大きさなってしまったかもしれません。

それ故、外国を見てくることをお勧めしたいと思います。

 

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20代の方の貯金(余剰資金)はどのぐらいでしょうか?

おそらく数十万円から一生懸命貯金してきた方でも数百万円程度だと思われます。当然のことだと思います。

 

 よって、この数十万を何倍にもしたいと思ったら、間違いなく自己投資が良いと思います。若い方の自己投資は、生涯において数十倍になってリターンが得られる可能性があります。これ本当です。

 

さて、株式等への投資行為をすべきか?という問題です。

20代の皆さんは、おそらく結局は勝てないと思います。それは、正直そうだと思います。

結局とは、一時的に勝っても長くは続かないという意味です。

 

しかし、それでもやる価値はあります。

日本では経済学部を出た人間でも財務諸表など見たことがない方が多いのです。

頭の体操の為の経済学であり実学ではないのです。

また困ったもので財務諸表など、仮に自分の所属する会社のものを見ても、面白くもなんともありません。

しかし、投資行為をすれば、自ずと何倍も真剣に見るようになるものです。そして理解しようと努めるはずです。

経済や金融を勉強するということは実社会で生活する上で重要です。

しかし、経済原論の本を何冊も読むよりも、株式投資でもして、その「儲けたいという欲」を利用して腹の底で理解できるまで勉強するのが一番身になると経験上感じます。

 

評論家になるのであれば別ですが、ほとんどの皆さんは実態経済の中で、つまり資本主義の中で生きていかなければなりません。その資本主義の現実的なルールというか、お金の流れを知る為にも良いと思います。

 

但し、まだ社会におけるアマチュアである20代の皆さんがあまりこれに熱中し、全財産を投入しますと全てを失う可能性が高いのです。

よって、投資の上限を決めるべきです。

例えば、全預金の20%までとか、毎月の給料の20%まで、そして総額でも年間50万までとしてはいかがでしょうか。

この50万円は、何か資格を各種学校で取ろうとしても40万から50万程度はかかるので、仮に全額失っても授業料だと思えばよしだと。

 

また、「信用取引」と「空売り」には手を出さないことです。歴史上、天才とか稀代の投資家と言われた方々の多くが、実はこれで最後の最後に「破綻」して終わっているのです。

 

と長々と色々書きましたが、一言で言えば、20代の頃はチマチマお金や家なんかに執着することなく、是非、精一杯ロックしてほしいと思います。

 

そして、なんだかんだと頑張ったけれど、窮してしまったら連絡下さい。これも縁だと思いますので。

 

 

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30年前購入した不動産が6分の1の価格になり、10年前に買った不動産は大幅に値上がりした単純な理由

AERAの電子版を読んでいましたら、元朝日新聞の記者、稲垣えみ子さんのコラムが目にとまりました。

 

「まもなく訪れる老後ライフ目前に家を売却したワケ」です。

https://dot.asahi.com/aera/2020112700024.html?page=1

 

同氏が30年前の買った物件を最近6分の1の価格で止むを得ず売却した話が書かれておりました。

 

老後前に不動産を売却した理由は様々ある様ですが、その点に関しては特段意見はございません。

 

一点だけ、誤解をする方も多いと思いまして、私なりに解説させて頂きたいと。

この「30年前」というのが実は曲者なのです。

 

今から30年前とは、つまり1990年から1991年、つまりバブルの絶頂も正に絶頂の頃だったのです。

 

もう一点、購入価格の6分の1でしか売れなかったと事実。それにしてもあまりにも割れ方が大きいのが気になりました。

ここからは、想像ですが、この大きな割れ方は、おそらく東京以外の地方の物件を購入されたのではないかと。

 

1990年代の初頭、サラリーマンとして会社の不良資産を処理=(損を出して)売却していた時、東京より地方の物件の方が割れる率が格段に大きかったのでした。

 

皆さんに知って頂きたいのは、不動産の価格が大きく崩れる時は、

 

1)まず地方から崩れるという事

 

2)なおかつ地方の方が崩れる「率」が大きいということです。

 

私なりに勝手ながら、この方のコラムを解説するならば、稲垣さんにはお気の毒なことですが、彼女の買った時期が不動産バブル絶頂における購入だったことに加えて、6分の1という大きな割れ方から想像しますと、当時買ったエリアも地方都市だったのではと思います。

(勝手な想像でどうもすみません)

 

 話は変わりまして、昨年12月に10年以上のお付き合いのあるお客様とお会いしました。

この方はこの約10年の間に東京都心に複数の新築マンションを購入されてきました。

 

そのラインナップを昨年拝見しましたところ、全ての物件で(現在の時価に照らし合せて)含み益が出ていました。

 今まで、「実需」と「相続対策」の両方で5〜6回購入し、その都度一緒に物件(マンション)を見に行き、結果その時々の話題の物件から選んで購入してきました。

 

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そして、その中においても(現在のところ)一番含み益が出ているマンションは、2010年前後に買った物件です。

 

つまりリーマンショク後の経済不況の中において購入したマンションが最も含み益が出ていました。

 

エリアは全く異なると思いますが、30年前に買った不動産が購入時の6分の1でしか売れない一方で、約10年前に買った不動産が大きく含み益が出ているのです。

 

もうお分かりの様に、実需で不動産を買うにしても、将来に渡って損得を気にするのであれば「どこに何を買うのか」も勿論大切なのですが、それ以上に「何時買うのか」が実に重要なのです。

 

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2021年、長かったパーティーは既に終わった

*以下、この連休に出た日刊ゲンダイに寄稿した文章の元原稿です。

 

2021年、長かったパーティーは既に終わった

 

昨年は、コロナ禍一色の年でした。飲食、観光、航空、運輸産業においては未だ甚大な被害が続いています。

しかしながら、日本、及び米国を含めた各国の株価は高値圏にあります。不動産業界においてはどんな状況でしょうか。

先日、大手賃貸仲介管理会社の東京支店長とお会いしました。その折りに出た話しとしまして、

 

1)賃貸入居希望者の質が相当下がってきた。審査に通らない人が増えてきた。

 

2)月額家賃40万円、50万円以上の高額物件の空室が目立ってきた。かつ募集しても埋まらない。外国人向けのものが多いのでインバウンド停止の影響を受けている。

 

3)逆に千葉、埼玉、神奈川の支店は前年比増収増益の支店もある。これは、50㎡、60㎡のファミリー向けの物件の動きが堅実であり、売買、賃貸含め、東京の郊外、近県への移動(引越し)がテレワーク及び在宅勤務の増加により増加傾向になった結果です。

 

4)9万円から10万円の都心のワンルームの空室から出てく方が多い。そしてやはり募集してもなかなか埋まらない。

これは、一部の業界(飲食等)にお勤めの単身者が職を失いその一定数が既に東京離れている現状があると思われます。

 

一方世界の実態経済に目を向けますと、以下三点の大きな問題は、未だ未解決です。

 

1)米国におけるテック(IT)バブルの膨張と崩壊の可能性。

 

2)世界的な投資不適格企業による債務の膨張、及び彼らが発行した社債、関連派生商品の膨張と破綻の可能性。

 

3)中国における不動産バブル崩壊の可能性です。以前より「バブルは崩壊した時に初めてバブルだと分かる」と言われてきました。

 

この三のリスクの内どれかが崩壊した場合、グローバル経済においては互いに引火し、日本を含めて世界各国の経済に多大な影響を与えます。その結果、日本の不動産市場も大きな影響を受けることになると思われます。

 

一方、銀座で高級ブランド商品を大量に買う方もいれば、京都の料理屋で高級ワインを飲んで一晩に二人で200万円を払って帰る者も未だ存在します。

このお金はどこから来るのか?

一説には、政府系金融機関や保証協会の融資の余りだとか、株の売却益を得た者が少なくない数存在するだとか、諸説ありますが、昨今の世相を、私のこれまでの経験で一度だけ見たことがあるように思います。

 

それは、1990年初頭の不動産バブル末期の状況です。当時、不動産バブルは既に行くところまで行ってしまい、身動きが取れない状態でした。

しかし、この実態が一般的には知られておらず、毎夜湾岸や六本木のお立ち台に乗って踊る女性達がテレビに映し出され饗宴は続いているかのごとく大勢が勘違いしていました。

今も同じように感じます。

 

ホテルの冷蔵庫は既に空の状態で、ビール一本残っていないのにパーティーは続き、未だに音楽も流れていないのに踊っている人々が大勢いるのです。

相模湾沖上空には爆撃機も来襲しようとしているかもしれません。

 

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しかし、殆どの人々の耳にはその爆音は届かないのです。

時代を読む能力のある者だけがそれに備え、既に次の一手を打っているのですが。

 

 

 最適な投資戦略を一緒に考えます。

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変則かつトリッキーなものに魅かれます。

少年時代、阪急ブレーブス山田久志投手のアンダースローのフォームを日本シリーズで初めて見た時は痺れました。

 

巨人から阪神に移籍した小林投手のフォームもやはりアンダースローで魅力的でした。

私が少年時代に所属していたチームのピッチャーも変則のサイドスローでした。

なんともあのトリッキーな変な投げ方に憧れ、よく真似をして投げたものです。

 

一般的なオーバースローの投手は、巨人の堀内や江川はじめたくさのの大投手がいましたが、私にとっては特段魅力的に映りませんでした。

 

一方、テニスやゴルフはまずは少年時代から、正当な美しいフォームを身につけることから始めるからでしょうか、プロの世界でも変則的なフォームの方がほとんどいないように思います。

現在のアマチュア野球やプロ野球ではどうなのでしょうか?

(最近は野球もよく見ていないので詳しくは知らないのです)

 

ここまで、この変則かつトリッキーなフォームと書いていて、読んでいる方は何のことだか全く分からないと思い、少し検索してみました。

するとこんな投手が見つかり、やはり仰け反りました。

是非ご覧ください。素晴らしいの一言です!

 

九州産業大学の谷口優成投手!正に謎です。何故このフォームに行き着いたのか!

https://www.youtube.com/watch?v=KmMQ8GAJDUs

 

こちらは韓国の高校生、左腕投手です。一見普通の投げ方のように見えますが、右足の踏み出す方向に注目下さい!これは相当痺れます!私が女子高生ならBTSより彼に惚れますね。

https://www.youtube.com/watch?v=J_kuo8enL3M&feature=emb_logo

 

 

話は変わって、バーでシェイカーを振るバーテンダーさんもある意味教科書的な振り方をする方が殆どだと思います。

 

 ところが、以前、出張先で疲れ果て、夜、その疲れを麻痺さようと神戸ホテルオークラのバーに飲みに行ったことがあります。

 

その時、バーテンダーのNさんのシャイカーの振り方は実にトリッキーでした。

 

ある意味派手に、かつリズミカルに、踊るが如く振るのです。

しばし、無言でじっと見てしまいました。

その夜は、そのアクションを何度も見ようと色々と注文をしてしまいました。

ダイキリ、ヴェスパー、サイドカー だったか・・・・後は覚えておりません。

 

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どうも天邪鬼な私は「普通」とか「正統派」といったものにあまり興味がもてないようです。

毎度ながら変則的なもの、トリッキーなものに強く魅かれるのです。

 

非常事態宣言前からホテルのバーは休みのところが多いようですが、

早くまたバーエメラルドのNさんのシェイクを酔いながら眺めたいものです。

 

 

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