新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

地域格差を反映するコインパーキング料金

先日、長野県長野市に出張に行った時、市内の
中心地のコインパーキングに車を止めました。
出庫の時の清算で数時間停めていましたので
「相当取られるかな〜」と思いながら清算ボタン
を押すとなんと400円!と表示されました。
とっさに「ああ!清算機が壊れている!得した!」
と思いました。
が、しかし、看板には「60分100円」と書いてあり
4時間で400円ということで別に壊れているわけ
でも何でもないことに気がつきました。
私の事務所がある青山周辺は、10分100円です。
もし4時間停めれば2400円となります。
これに慣れてしまっていたので激安に感じたのです。
おそらく銀座や六本木でも同程度ではないでしょうか。
ここで面白い比較が頭の中に浮かびました。
長野の一等地と東京の一等地では、パーキング代で
6倍の差があることになります。
近年、土地の価格を査定する時には収益還元法と
いいましてその土地(又は建物)から上がる収益
からその不動産の価格を算出するのが当り前かつ
一般的になってきました。
そうなりますと、仮に長野の商業地の土地の価格が
坪100万円としますと、青山は6倍の600万円となり
ます。200万円なら1200万円です。
個別には、将来性や希少性により差はもっとひらく
のでしょうが、基本はパーキング代がら算出した
「6倍」という数値は感覚的にはいい線をいって
いるのではないかと思います。
東京の一等地の不動産は高くかつ競争があまりに
激しいため手が出なくとも、地方都市の一等地、
等に投資するファンドも多いのもうなずけます。
地方都市の不動産事情に明るくなくとも収益が確実
に予想できるのであれば、利回りで判断できるの
ですから。
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仮に長野の地代や家賃も6分の1であるならば、
東京と同じ価格で商売している「信州蕎麦屋さん」
は(東京に並みに売れるのであれば)相当儲かって
いることになります。
これを実証しているのが、
伊勢の「赤福」や横川の「釜飯」ではないでしょうか。
東京と同じ価格で東京並みの同じ数量が出るので
あれば、地代や家賃が安い所でやる方が儲かるに
決まっていますものね。