新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不二家の本社ビル売却価格は、公示地価の約3.6倍


先日、不二家の本社ビルの売却が発表されました。
売却価格、135億5000万円でシティグループプリンシパル
インベストメンツ・ジャパンのSPC(特別目的会社)が
入札の結果落札しました。
これが、異常な価格なのか、どうなのか、いちおう国土交通省
が発表している公示地価ベースで考察してみましょう。
この銀座7丁目−2にある不二家本社は、銀座コリド−街に面
しています。
この通りの路線価が、平成18年1月1日基準で、坪単価約900万円
です。
ここのポイントに公示地価は設定されていませんが、おおよそ
路線価格の20%から30%程度+とされています。
仮に30%増しとしても1170万円です。
また、平成18年1月1日から約1年間経過しています。
銀座周辺では、一等地で去年の基準地価ベースで約20%上昇
しています。
この1年で約20%上昇したと仮定すると(時点修正を掛けると)
坪単価は、1400万円になります。
ちなみに、この本社の敷地は267.92坪あります。
135億5000万円÷267.92≒約5000万円/坪単価
よって、売買価格5000万円に対し、想定公示地価は1400万円です。
約3.6倍です。
更に、この敷地には、昭和50年築の旧耐震基準の老朽化したビル
が建っています。
更に、テナントも入っています。
更に、これは重大な問題ですが、東京電力の変電所もビル内にあり
ます。
つまり、
135億円+建物解体費用+テナント立ち退き費用+変電所移設費用
で、いったい幾らになるのだ!?ということになります。
土地の形の短冊のようで・・・
私は、商業地の公示地価などそもそも当てにならないと思って
いますが、
最近見られるこういった売買が、バブルなのか、それとも収益に
基づいて行われた適正な価格での売買なのか?
1・2年以内に結果は出るように思います。
この土地の今後も見守って行きたいと思います。
どちらにしても、22日発表の公示地価は、今回も都心部では相当上
昇していることでしょう。
しかし、弊社のお客様で資産の売却や整理をされようとしている方
には、今年1年間が天井に近い良いタイミングである旨をお伝えして
おります。
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