新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

長期金利の上昇とその対応策

長期金利が、上昇してきました。
直近で1.89%まで上昇したようです。
企業の業績回復から、明るい各種の経済統計数値が出ていますので、
日銀が公定歩合を近々上げ易く(実際に上げるだろう)という
マーケットの予測に沿ったものです。

今後の金利の上昇局面、といってもスローランディングならぬ
スローテイキングオフ(離陸)でしょうが、
対策及び戦略は用意しておくべきと思います。

そこで、「購入編」と「投資編」に分けて、私の見解をお伝えします
まずは、
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「不動産購入編」
まず気をつけて頂きたいことは、住宅ローン金利が来月辺りから更に
上がることでしょう。
よって、既に固定に切り替えているとは思いますが、変動金利
借りている方は、固定金利に借り換える時期かと存じます。


次に、住宅ローン金利が上昇するだろうからと言って、
買い急いで新・新価格と言われる高値物件を購入する
ことが本当に賢明な選択であるのかは、十分ご注意下さい。

「早くしないと」といった拙速な判断は、危険です。
住宅は、高級外車10台分の買い物です。

次に、金利の上昇局面では、借り入れに頼る不動産会社に取っても
経営を圧迫しかねません。
より身軽になるように経営判断をせざるを得ない時期が何れ来る
でしょう。
身軽になるいには、売り惜しんでいる??新・新価格物件の在庫を
0にすることです。

最後に、この「売り惜しんでいる」??と言われている
いわゆる「新・新価格物件」=新高値物件が本当に市場で
完売できるかどうかです。

この点は、業界でも賛否両論ありますが、
過剰な土地の争奪競争とそれを後押しした
世界的に資金の流入による結果として、不動産(土地)の価格が
上昇しました。
この供給サイドの勝手な理由で設定された
新・新価格物件は、本当に完売できるのでしょうか。

これらの価格は、購入サイドの年収や頭金の額から逆算した理論上の
「購入の限界価格」を大幅に超えている価格です。

もし、売れれば、更に不動産価格は上昇するのかもしれません。
(しかし、誰が買うのでしょうか?)
もし、売れなければ、値引き販売になるでしょう。
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「不動産投資編」
今週、Jリートの価格が調整し下落しました。
これは、もちろん、長期金利上昇の影響です。
長期金利も1.8%程度まで上昇してきました。
リートの中には、既に利回り2%台という、この長期金利との
スプレッド(幅)が1%以下の銘柄も複数出てきていました。
1%を切ったら危険水域であると以前から言われてきました。

この辺りで大きな調整を迎えるかもしれません。
それとも、小さい調整を経て更に高みに上っていくのでしょうか。
世界のお金が日本の不動産に流入しているのは事実です・・・。

収益マンションや収益アパートの購入を考えている方も
より金利が上昇していくシュミレーションする必要が
あるでしょう。

アパートやマンション・ビルの実物不動産投資にしろ
リートにしろ、
今後、仮に大きく調整するのであれば、
ある意味、良い買い場が来るのかもしれません。
急な上昇局面で買のではなく、そういった迷える時には
ただ、ただ物件を数多くよく見て、勉強して、
そして、
大きく調整した時に買うのが、真の「賢明なる不動産投資家」
と言えるでしょう。
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