新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

外資は、円高を待っているのか?

世界的な流動性過剰=つまり金余りの一部が日本の
不動産やリート投資(不動産投資信託)に向かって
いるのは事実です。
三井不動産三菱地所の優良不動産会社の株式を
40%以上保有するにいたっております。
リートの保有者の50%は、外資だそうです。
我々からすれば、いくらグローバルなポートフォリオ
の一部とは言え、何故、これだけ買い進むのか?
金融のプロ中のプロガ、
まだまだ上昇の余地があると本気で思っているのか?
どうも釈然としないものを感じています。
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本日の日経新聞の21面「まちかど」には、
「都内の商業地の取得費は2005年からの上昇基調
だが、円安で海外投資家にとっては、右肩下がりが
続いている」(住信基礎研究所)よって、円高
なれば、逆に投資が細るのではといった意見が
乗っています。
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つまり、円高の時(仮に1ドル=100円)は、
1億ドルで、100億円のビルしか買えないものが、
円安になれば(仮に1ドル=120円)、
1億ドルで120億円のビルが買えると。
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そこで私は、思ったのですが、
仮に円安時に1億ドルで120億ドルのビルを買った
外資が、
(それも超低金利の融資を併せてレバレッジを効かせ)
今後、仮に円高になった時に、このビルを売却した
場合。
物件自体の価格が殆ど上昇していなくとも、
1ドル100円であれば、
既に100億円で元手の1億ドルは手に入り、
残りの20億円(=0.5億ドル)が利益になります。
もちろん保有期間の配当もこれに加算されます。
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もちろん為替の予想困難では、ありますが、
振れ過ぎた振り子は、自然の摂理で元に戻るものです。
つまり、外資にとっては、大きく円高に振れた時が
日本の不動産への投資資金の引き上げ時のように
思っているように感じます。
金利は、遅々として上昇しませんので、
こちらの(円高)の方が早く起こるならば、
これを契機に、日本の不動産マーケット、及びリート
市場が大きく影響を受けるのではと危惧しています。
誰でも、頂上をリアルタイムで言い当てるのは難しい
ものですい。
後になって、あの○月が、天井だったね。というのが
歴史の繰り返しです。