弊社のお客様が、事業用不動産を購入するにあたって
ある東京郊外の地方銀行へ融資の依頼に行きました。
購入予定物件は、東京都心エリアに隣接する城南エリア
にあります。
その行員は、その物件を見てこう言いました。
「もっと高利回りの物件が郊外にありますよ。○○さん
には、リスクが高い物件ですよ」と。
不動産投資には、もちろんリスクは付きものですが、
この助言は、明らかに賛同できないものがります。
弊社のお客様にもよくコンサルティング時に申し上げる
のですが、
仮にＡという物件があって、利回りが9％として現在
満室としましょう。
方やＢという物件があり、利回りが6.5％としましょう。
仮に同じ価格であるとするならば、一見すると物件Ａの
方が価値のある物件のように思います。
しかし、もちろんこの二物件は、立地が異なります。
Ａは、東京近郊エリア、つまり郊外にあり、Ｂは、都心や
城南エリアにあるとします。
現在の不動産マーケットでは、アパートローンをフルローン
で組もうとする方が多い故に、兎に角利回りだけが高いＡ
のような物件を求める方が必然的に多いのは事実です。
弊社によくある相談案件としても、このＡのような物件の
調査依頼が非常に多いのです。
しかし、このＡという物件の利回り9％は、5年、10年先も
実現できるものなのでしょうか？
その将来における需給バランスと賃料の動向を予想するこ
とが非常に大切なのです。
企業で言えば、将来の営業利益や、フリーキャッシュフロー
を予想せずして本来の企業価値評価ができないのと同じ
ことです。
こういった物件は、おおよそ、人口減少が激しい地方都市
や東京近郊と言っても「バス便」物件であったり、不人気の
沿線で、賃貸市場が弱いところであったり、目の前に
大きな建物が既に建っていたりといった「マイナス要因」
を内在するものが殆どです。
こういった「マイナス要因」を抱えた物件は、需要と供給
のバランスが崩れたエリアでは、収益が悪化します。
仮に将来家賃が20％下がって、空室率が10％になった場合
どうなるのでしょうか？
単純計算で
9％×0.8×0.9＝6.45となります。
実際は、空室率が上昇し、家賃が下がっても、管理修繕費用や
固定資産税は、同率では下がりませんので、
ネット利回りは更に低下します。
よって、5年後、10年後を考慮に入れた場合（不動産投資は、
長期での会社経営と同じですのでもちろん長期で考える必要
がります）、物件Ａの方が価値があるという先の銀行員のよ
うな意見は、素人というか、正に何も理解していないに等し
い投資のアマチュアの発言です。
表面的な、価格に惑わされて本来の価値を見抜くことを
忘れてはいけません。
少なくとも銀行が融資をしてくれるから良い物件であるとい
うのは、全くもって間違いのようです。
彼らは、価格を見て審査をする力はありますが、本来の価値
を評価する教育も受けていなければ、その手法も知らない
訳ですから。
よって、皆さん自身が不動産の価値を見る目をもたなくては
なりません。
