新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

どうやら不動産価格の天井は過ぎた。

最近の事例で明らかなことは、

  • 最近の不動産売買事例における価格の下落
  • 売れない土地を保有したまま苦慮している不動産会社の増加。
  • 不動産株の急激な下落。
  • リート(不動産投資信託)の下落
  • 最近の打って変わった新聞・雑誌の論調

といった幾つかの状況から、明らかに不動産価格の天井は
過ぎ、既に下落基調に入ったと思われます。
今思えば、不動産価格の天井は、去年から今年の春までの
ようでした。
思えば、去年1年間のリート指数の上昇は急激なものでした。
長期国債の利回りとのスプレッド(差)が1%を切るものも
ありました。
それを凌ぐ、各不動産会社の株の上昇でした。
実際の私が見聞きする東京周辺の土地の売買事例も、
説明の付かないものが多数見受けられました。
さてこれからどうなるのでしょうか?
ババを引いた会社は、厳しい状況になるでしょう。
今回は、外資ヘッジファンド投資法人が、引き金を引きました。
(昨日、ご説明したサブ・プライムローンによる投資ファンド
ヘッジファンドの信用収縮による資金の引き上げです)
前回の1989年のバブル崩壊は銀行の「総量規制」でした。
外資のファンドは、更に足が早いです。
もう1段や2段程度のゆるやかな下落では、収まらないでしょう。
東京の超一等地を除く、その近郊エリアを高値に掴んだ企業には、
早急な売却に走ることになるでしょう。
体力的に引当金処理できない、中小不動産会社は、存続も厳しい
ことになるでしょう。
最期に息の根を停めるのは、やはり、査定と貸し出しが今後、
厳しくならざるを得ない金融機関であるのは、今も昔も同じです。
規模の割には、不動産融資に積極的であった某銀行は大丈夫でしょうか?
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さて、これまで取得を控えてきた、企業、個人には、
良い買い場が訪れるかもしれません。
この価格での購入では、販売が厳しいのではないかと感じる
ような物件を多数取得済の企業が数社あります・・・・。
さて、どうなることでしょうか?
何時かは投げ売ることになるでしょう。
私は、非常に賢明でかつ不動産に冷静な考えをもつ団塊のジュニア
世代は、今野の将来の金利上昇を煽るような販売戦略等には乗らない
と思います。
バブル崩壊を記憶にもつ世代も学習してますから、企業の宣伝
には厳しい目をもっています。
過去に学習しているのです。
この秋以降、目に見えての大きな調整が、横浜、埼玉、千葉の
順番で起きるでしょう。
しかし、これを我々はチャンスとすることもできます。
知恵さえれば・・。
または、しばらく黙って座って勉強するかです。
それも間違いなく賢明な対応です。
デジタル不動産コンサルタントLTD. 長谷川高