新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

広尾ガーデンフォレストの気になる売れ行き

「又と出ない立地の物件」という言葉は販売現場でよく
使われます。
しかし、この言葉通りに本当に又と出ない物件は、
そう多くは、ありません。
この広尾ガーデンフォレストの立地は、
広尾ガーデンヒルズ」の隣接の広大な土地ですから
私自身、「これは、販売したら即完売だろうな〜」
と思っていました。
しかし、この都心のマンション景気が好調な中でも
この立地をもってしても、そう簡単には、
全戸即完売という訳には行かないようです。
やはり、50年に定期借地権物件であることが、
一般的な評価が分かれることになっているようです。
今回の定期借地権は、50年経過した時、建物所有者
自ら建物を解体し、土地所有者に返還するという
ものです。
(よって当初から建物解体費用積立金なるものが発生
しています。)
一切の期間延長、及び賃貸として住み続けるという
選択の余地がない定期借地契約になっています。
その分、地代は安く抑えられていると感じます。
億ションであり、「広尾の」又と出ない立地、
良好な環境ではりますが、50年の定期借地権・・・
難しい選択ですね。
悩んでいる富裕層の方も多いのではないでしょうか?
このマンションの今後の中古相場にも興味が引かれます。
築25年経過した時の(残余期間25年間)のマンション
価値は幾らに評価されるのでしょうか?
やはり、貸した場合の将来生まれる賃料収入の総和を
現在価値にある利率で割り戻して計算する
(DCF法=ディスカウント・キャッシュ・フロー法)
によってなら、根拠のあるマンション価値が分かり
ますが。
しかし、本来の価値と価格が一致しないことも
これまた、よくあることです。
この大変興味深いマンションは、もっと色々な意味で
注目されても良いと思うのですが、その辺がかつての
バブル期とは違うところでしょうか。
弊社のお客様も何人か購入されましたが、
皆さん悩んでました。
非常に素晴らしい企画の物件であると思いますが、
当然ですが、消費者も冷静に悩んでいるところが、
今の市況はあの時とはやはり、異なっているのだな〜
と感じます。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)