新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

戸建住宅を選ぶ時の注意点

  • 新築・中古共通編

戸建であってもマンション同様に、立地・環境・駅からの距離(徒歩何分)、土地の広さ、建物の延べ床面積、価格といったものを「比較表」に記載して複数の住宅を比べていくことは、非常に大切です。それ以外に戸建て独特の選び方において、特に重要だと思われますことを今回はお伝えします。

地震に強い家を選びましょう
日本は、地震大国と言われます。阪神淡路大地震以降も中越地震等の家が半壊または倒壊する程の地震が起きているのはご存知の通りです。
マンションは通常鉄筋コンクリートでできてきますので、対地震という意味では、木造住宅中心の戸建てより強いと言えます。
地震大国に住む我々にとって戸建を選ぶ際には、地震に強い家を選ぶことがより必要になってきます。
さていったいどこをチェックしたらよいのでしょうか?ますは、新築・中古の共通のチェック項目として、「検査済み証」の有る無しを確認することが大切です。
この「検査済書」は、地方自体や民間の検査機関が、建物の完成後に「確認申請時の建物」、つまり認可を得た建物が図面通りしっかりできているか検査して発行するものです。
この検査済み証が無い場合一番心配であるのは、耐震の問題です。その場合は、なぜ無いとかを聞いてみましょう。
「無くしてしまった」ということなのか、その他納得いかない理由であるならば、一級建築士等をお知り合いや公的機関から紹介して頂き図面や建物をチェックしてもらうのが地震に強い家に住むという意味では必要かもしれません。

  • 新築戸建てに場合

■法律上10年保証が付いてます。
2000年の4月に「住宅品質確保促進法」が施工されました。
この中に、建物売主並びに施工者が買主に対して「住宅の10年保証」をしなければならなくなりました。
主要な構造部分の瑕疵(欠陥)や雨漏り等を購入時から10年問答無用で保証していかなければならない法律です。
これは、購入者にとって非常歓迎すべき法律ができたことになります。有る程度安心して、住宅を購入することができるようになりました。
もし、雨漏りやその他大きな欠陥が出てとしてもそれは、10年より前に出るものです。
そういった意味でこの10年の保証というのは、大きいと思います。
しかし、問題は、現在様な大きな経済的な変動を伴う時代に、果たして売主が10年後も存続か心配ですという声もよく聞かれます。こういった場合に備えて以下の様な制度が設けられています。

■(財)住宅性能保証機構やJIOによる保証は更に安心
最近では、不動産会社や施工業者が(財)住宅保証機構やJIO(日本住宅保証検査機構)等民間を含めた保証制度の利用が増えています。
この機構経由の損害保険をかけることによって、万が一、売主企業の存続が危うくなっても、補修等の実費の80%〜100%の保険金がおりるというものです。
最近では、この機構等の保証制度が広く普及してきており、不動産会社側でも、この制度を利用して点をセールスに使っている企業も多くなってきました。日本の戸建て業界も大きく消費者の信頼を得るべく変わってきています。

■建築条件付の戸建てを購入する場合
土地を最初に購入し、後から建物を土地売主、又は売主が指定する工務店に工事を発注する約束で立てる方式を「建築条件付き」と言います。
この形式で建てる場合の注意点は、将来建てる建物の仕様・グレード等、を見積もり書から(各部財のメーカー、品番、寸法等)を細かく決めて、契約することが大切になってきます。
建物の仕様等やグレードが確認できない見積もり書、おおまかな「○○一式いくら」といった詳細をうたっていない契約書の内容で建物金額(=工事金額)を決めてしまうのは、後々のトラブルの元になりかねません。
できるだけ、カタログ等と照合しながら、細かく、メーカー、品番まで詰めて契約することが、お互いのトラブルを回避するためには必要です。

  • 中古一戸建ての場合

中古の一戸建てを買う場合も以下の点は確認下さい。

■新耐震基準以降の建物だと安心です。
中古戸建ての場合、何年に建築されたものか、まずはそれをチェックしましょう。
1981年 (昭和56年)6月1日(新耐震基準施行日)以降に建築確認認可を得て建てられた建物は、阪神淡路大震災級、つまり震度7程度の揺れにも倒壊しない構造計算で建てられていることになっています。
それ以前の認可を受け施工された建物ものであれば、耐震という意味では心配が残ります。
その場合は、購入後に補強工事を行う必要が出てくるかもしれませんので、その当たりの費用を見積もり、耐震補強工事を行う前提で費用等も考慮の上購入することも考慮に入れておきましょう。

■なんらかの10年保証が付いていた建物かどうか
先の新築戸建ての項目でお話しした「住宅の10年保証」が付いていればよろしいのですが、これ以前にも、民間企業が独自に10年保証を各企業の独自のサービスとして行ってきました。
よってこういった独自のサービス期間以内の戸建ては安心です。また、それ以後であってもそういった長期の保証を付けていた会社の戸建の購入は、全く無いものに比べ安心と言えます。

■施工業者の他の建物を見せてもらって安心を得る。
中古住宅の場合、施工業者が地元の企業であるケースも多いと思います。その場合、既に建築されて実際に住んでいる家を2・3紹介してもらって、見に行ってみるのもよろしいかと思います。
どんなデザインで評判はどうなのか、気になる場合は、実際に住んでいる人をご紹介してもらうことも頼めばご紹介して頂けると思います。
地元で評判の良い会社に任せることは、一つの安心材料になると思います。

長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)