新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

敷地内駐車場料金0円マンション

未だに、マンションの販売広告に
「敷地内駐車場0円」というキャッチフレーズは見ることが
あります。
駐車場料金の毎月の負担は確かに大きいものです。
その負担が「0」になるなんて、ある意味素晴らしい物件
だと勘違いしてしまいます。
しかし、一方では、一般の周辺の駐車場並か若干安い金額に
設定してしっかり月額駐車料金を設定しているマンションが
存在します。(こちらが殆んどですが)
さて、どちらが、購入者に取って「良いマンション」なので
しょうか?
これは、月極の駐車料金として徴収されたお金がどこに行くかを
考えれば容易に答えが出ます。
このお金は、修繕積立金に加算されて、毎月正に積立ていく
のです。
大規模修繕計画では、
(将来の補修費の値上がり等は考慮に入れず)
おおよその費用を概算し、其々の共用部分、給排水管等の
耐用年数を鑑み、長期に渡る修繕費用を見積もっています。
よって、販売当初決められていた修繕積立金は、
おおよそ3年後ごとに20%から30%値上げする前提で組まれ
ているものです。
その将来の値上げ分を緩やかな上昇とするために
敷地内駐車場の賃料が大きな原資なのです。
よって、殆んど良識ある不動産会社が分譲しているマンションは、
「しっかり駐車場代を徴収して、将来の補修費に充てた方が、
購入者のためになる」
という単純明快な理由によって、「0」にしていないのです。
では、敷地内駐車場料金0円をうたっている分譲マンション、
マンション業者は、どういうことなのでしょうか?
「売ってしまった後の将来のことより、今現在の自らの販売だけを優先する」
戦略を敢えて取っていると言ってよいと思います。
また敷地内駐車場といっても2段・3段式といった機械式駐車場の場合、
マンションだけでなく、その機械、モーター部分においても将来の補修費用が
発生することを忘れてはいけません。
その費用どこからもってくるのでしょうか?
更に、中古マンションを調査していると時々見受けられますが、
駐車場部分を区分所有権として共用部分とせずに分譲してしまって
いるマンションも時々見受けられます。
確かに、分譲すれば、分譲会社にとってはその分売上が増加しますが・・・・。
(これは、流石に最近は無いと思いたいですが)
これなども、上記と同じ理由で、本来デベロッパーやるべき行為
ではないと思います。
このように敷地内駐車場だけをみても、各不動産会社のモラルと
物件のレベルが推察できます。
ぜひご参考にして下さい。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)