新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

リートの配当利回りと長期金利

今年の3月の暴落から一度回復基調になったリート指数が
再び下がってきております。
この下落により42銘柄の平均配当利回りも約5%となって
おります。
本日の日経新聞の記事では、
長期金利との開きが出てきたこと、及びこの現状は将来
の更なる不動産の下落を織り込んでいるのでは」
といった内容でした。
今現在、長期金利の指標となる10年ものの長期国債
金利が、今日現在1.6%ですから、その開き(スプレッド)
は、現状3.8%になっています。
さてこの3.8%の開きは今後どうなるのでしょうか?
かつて去年のリートの高値圏では、人気のリートの銘柄と
長期金利の開きが1%未満になった時もあります。
その時は、私自身、あらゆる勉強会等で『危険水域である』
というお話しをさせて頂きました。
現在のこの数値の開きが、長期国債、リートとの各々の
投資リスクの比べた場合、ある意味正常な値と言えます。
しかし、今後も、更に開くのか??
これは、実際は「神のみぞ知る」と言えます。
何故ならば、長期金利は、マーケットが決めることですから
今後急上昇することも下落することも考えられます。
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但し、不動産自体価格の下落(=利回りの上昇)は、
私見ではありますが)
まだまだ終わりそうも無いと感じています。
米国のサブ・プライムローンがどうのというのではなく、
ただ単純に新築・中古のマンション及び戸建の価格がまだまだ
底を打ったとは到底思えないからです。
よって、デベロッパーの買値、取引き値も更なる下落が予想されます。
中小ビルの賃料も下がってきています。
この事実は、全国的に(都心を含め)私が不動産の不動産調査
及び不動産投資物件の調査をして感じることです。
どうぞ、ご参考になさって下さい。
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PS.
とは言え大底を当てるのは、何時の時でも如何なる専門家
でも不可能です。
よって、購入・投資のタイミングは自己責任で行って下さいね。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)