新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

アメリカのサブプライム問題の今後

私のコスモスイニシア時代の先輩である米国在住のkさんより現在の米国における住宅問題やサブプライムの次に更に大きな問題があることをご指摘頂きました。

アメリカ政府の対応は、日本に比べれば早いのかも知れませんが、かなり場当たり的な感じですね。リーマンを救済しなかったことも、すでに後悔しているのではないでしょうか。
日本の新聞では、「サブプライム」だけが問題のような報道をされていますが、このままの景気減速が続くと、今後、「プライム」が大きな問題になってくるはずです。2年ほど前まで、7%程度の金利で貸すべきところを、1%オンリーなどというローンが盛んに宣伝されていましたが、単純に言えば、毎年6%、元本が増えていくわけです。サブプライムは、このような優遇(と錯覚させる)期間が3年程度で、住宅販売数のピークだった2005年7月からすでに3年が経過しましたが、プライムローンは5年後から急に返済額が倍増します。つまり、今後2年間はプライムローンの差し押さえ件数が増え続ける可能性があります。「ワコービア」や「ワシントンミューチュアル」などの大手銀行が危ないと言われているのは、このようなプライムローン債権を多量に保有しているからだと思われます。
サブプライムの問題が注目されて以降、アメリカでは、住宅ローンの審査が急速に厳しくなって、住宅を買いたくても買えない人が増えています。以前は、ノードックと言って、ドキュメンテーション審査(書類審査)がほとんどないくらいに、いい加減な貸し方をしていましたが、最近は、フルドックと言ってすべての書類が審査されます。本来の当たり前の姿にもどっただけですけどね。消費者をだますようにしてローンの手続きをしていたローンブローカー達も、いつの間にか姿を消して、銀行が直接審査をするようになりました。

このプライムのいわゆる一般的な住宅ローンまでが火を噴く
ことになると、益々米国の住宅市場どころか、消費者の購買
意欲なり能力が更に悪化することになるでしょう。
米国民はそれでなくともこれまで車を始め何でもカードで割賦
にて買う習慣(それも自分の返済能力をあまり省みずに)が
ありましたので、住宅、オートローン、カードローンとトリプルで
破綻を来たす人が増えることんも容易に想像ができます。
よって、米国国民の間での「購入意欲の低下」はもう既に始
まっているようです。
(バブルの時に不動産で儲けたというより含み益が増大した
だけの不動産所有者が、気持ちが大きくなって、財布の紐が
非常に緩くなって、色々買ってしまったのと同じですね。
人間は、やはり単純な生き物で、米国人も日本人も結局同じ
なんだと最近思います。)
そうなりますと、米国への輸出産業の業績は今後さらに悪化
することになるのでしょう。
また、プライム債権の証券化商品を保有する日本の金融機関
の損失は更に拡大するかもしれません。
(賢明な邦銀は、いち早くこういった証券化商品を既に売却して
いるかもしれませんが)
政府の対策は、日本に比べ、圧倒的に迅速ではありますが、
アメリカの金融不安や消費の後退は根深いものがあるようですね。
やはり回復には数年単位でかかるのかもしれません。
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PS.
最近の日本の金融・不動産の収縮には、あまりにも目を覆い
たくなるような状況が私の目前でも展開されています。
本日もまた、新興上場デベロッパー、Human21が破綻
しました。
(私はこのデベロッパーとは全くお付き合いはありませんが)
私の身の回りで最近起こる金融収縮もあまりにはリアル過ぎて、
このブログでもお話しできないことも多いです。
将来、お話しできることもあるかもしれませんが・・・。
そうは、言っても、この不動産の市況時に勇気をもって
臨む投資家がいらっしゃるのも事実です。
こういった時期だから、普段は、業者さんがさらっていって
しまう優良な物件を一般の方が買うチャンスが出てきたと
いうのも事実です。
今は、中小の不動産会社さんには、なかなか銀行は融資を
出しませんので。
しかし、大幅な値引きをしても更に「安かろう、悪かろう」
という物件がるのも事実です。
「本来の価値」>「値下げされた価格」
といった優良な不動産を見つけるチャンスではありますので
皆さん、アンテナを張って頑張りましょう!
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(先輩Kさんのブログ「コウハウジング−次世代の長屋−に住もう!!」
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長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)
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