新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

田舎不動産、別荘地、リゾート物件購入の注意点

最近、田舎不動産、別荘地、リゾート物件、の購入に当たっての
不動産調査依頼が増加しています。
価格的に一般的な方にも購入可能な物件が増えてきたことや、
首都圏の夏場の気温の上昇による正に「避暑」といった思いを
強くもつ方や老後を温暖な所でという方が増えているように思
います。
(実は、若いご夫婦からの相談も多くあるのです!)

今日は、こういった田舎物件や別荘の購入に当たっての注意点を
お書きします。

  • 水道と汚水・排水等インフラ整備費用に注意。

田舎不動産の購入でまず注意しなければならないのが水道、及び汚水・排水の
インフラがどうなっているかです。
時には、新たに水道を引くのに多額の負担金がかかる物件もあります。
月々の使用料や負担金の有るなしを確認しておきましょう。
汚水や排水の処理は各自治体により決められていますので、新たな処理施設
が必要な場合、そのコスト等の費用も事前に確認しておきましょう。
田舎は土地が安価ですが、インフラが都市部に比べて整ってないケースが
多いので、これらの整備費用を自己負担する必要が出てきます。注意が必要です。

  • 管理のコストに目を向けましょう。

リゾートマンション購入で注意しなければならないのが、一般的なマンション
比べ高い管理費です。
リゾートマンションは共用部分に大浴場やプールが付いていたりと
(特に古い物件に過剰な共用施設があるものが多い)
豪華な付帯施設がリゾート施設の「売り」ではありますが、その分
通常のマンションに比べて管理費が大変高額に設定されているケース
が多いのです。
雪の降る地方では冬場の除雪費用等も管理費に組み込まれます。
一般的な広さのマンションで月に5万円から8万円といった管理費
が必要なマンションも見受けられます。
(リゾートマンションの流動化しない原因がこの管理費のバカ高さに
あるのは事実です。使いもしないのに毎月何万もキャッシュアウトす
るのですから・・・)
戸建別荘地では周辺の道路や水道、ごみ処理等を自治組織や管理組合
で管理しているケースもありますので、こういった場合、各々の費用
を整備費や維持管理費といった名目で月々負担金を徴収されます。
こういった出費も事前に確認しておきましょう。
(別荘の自治組合の自主管理の道路、つまり行政の負担で維持管理
していない道路は、その財源の逼迫度合いで荒れ果てる可能性が
あるのでご注意を)

  • 古民家や農家住宅は修繕費用は数百万円

趣があるということで古民家や古い農家住宅を好んで購入される
人がいらっしゃいますが、それなりの修繕費用が掛かることを
お忘れなく。
茅葺の屋根を葺きかえれば、その費用は数百万円から大きな
屋敷では1千万円掛かる場合もあります。
屋根ばかりでなく、風呂や台所等の水場の周りは床下等が湿気に
より朽ちているケースも多いのです。
実際に、住めるようにするための工事費を見積もってから
「買い付け」を入れるようにして下さい
くれぐれもヤフーオークションなんかで外観だけ見て
又は(菜園○○○坪付きといった)「土地の広さ」に惹かれて
「これは安い!」といった直感で入札しないようにご注意下さい。

  • リゾートマンションは修繕積立金や管理費を滞納している率が高い。

リゾートマンションに永住している人はせいぜい全住宅の半分と考える
のが適当です。
つまり多くの所有者はそこに居住していません。こういった場合、
一般の分譲マンションに比べ、修繕積立金や管理費の滞納をしている
率が高くなります。特にバブル時に高額で購入し、その後ほとんど
使用せず、売るに売れないといった物件をお持ちの方にこういった
傾向は多く見受けられます。自分が日々住んでいる訳ではないので
問題意識も当然低くなるのです。滞納者の多いマンションはその
維持管理において大きな問題を抱えていることになります。
(よって、すくなくとも購入前に、管理費や修繕積立金の滞納者が
何戸あるのをチェックすることがが必要です。)

  • 境界や杭の確認もお忘れなく。

別荘地を購入する場合、周りが山林で、敷地の広さが数百坪以上
というケースも見受けられますが、
「どこからどこまでが、自分の敷地なのかを確定してください。」
田舎の不動産の場合、塀等が無いので、少なくとも全ての境界杭を
自分の足で踏みつけて一本一本確認して下さい。
そして、その境界杭によって確定した測量図を必ず入手して下さい。
田舎の不動産は、登記簿上の面積と実際の面積が大きくことなるこ
とがよくあります。

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PS. 
田舎に完全移住をお考えの弊社のお客様も最近増加して
います。
(私も移住に憧れた時がありましたでお気持ちは
分ります・・・)
しかし、就職の問題、近所付き合い等々、田舎には田舎の問題やルール
が多く存在します。
現実的には、移住後、数年経って東京に戻ってこられる
方も多い様です。
完全移住するまえに、「いきなり買う」のではなく、
賃貸で数年生活してみてから、買うかどうかの
判断をされるのも一考かと思います。
(田舎ほど賃貸物件が少ないのも事実ですが)


長谷川不動産経済社