新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

市場に投資用不動産が大量供給

先週は、ダイナシティや山崎建設が民事再生を申請しました。
そして、高崎の名門企業井上工業も。
以前、デベロッパー時代に席を並べて仕事をしていた元同僚の
K氏と久しぶりに話をしました。
K氏は、数ヶ月前まで、ある大手上場不動産会社のデューデリ
(購入時の査定。・調査)
を行っていたのですが、今では、同じ会社
(又はその企業がコントロールするファンド)の
保有物件の売却を依頼されているそうです。
「その数は、おおよそ300件、この12月までに100件売却しな
ければならない」とのこと。
損を出して売却でいるだけ、この企業は、まだ余裕があると
言えるのですが・・・。
(運転資金のレベルで苦しい企業は、損だしして売ることも
出来ない訳で。)
また、同じく私の友人が取締役になっていた幾つかの企業も
民事再生等申請済みですがが、
スポンサーを付けてどうにか「再生」するには、
「できるだけ資産を減らし、つまり保有不動産はできるだけ全て売却
し身軽になること」ことが絶対条件、至上命令だそうです。
よって、大リストラを急ぐ、大手企業から、民事再生途中の企業まで、
要は、「兎に角、保有不動産は、売り」という状況になってきました。
そこで、個人投資家向けに、今回は、非常に多く市場に出てくる
投資用不動産に購入について(昨今の市況を前提にして)
基礎の基礎ポイントを再度検証してみましょう。

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■何よりも立地が命
不動産投資の成否は、一に立地、二に立地、三も四も立地という方
が多いのですが、これはある意味、正しいのです。
例えば、原宿であれば、どんなにボロアパートでも、誰かが、
10年後も20年後も借り手くれるでしょう。それもそれなりの賃料で。
これが地方都市ならどうで、しょうか??
特別な立地の物件以外、人口が減少していく中、賃貸市場の需要
と供給のバランスは今後も崩れて行くと考えられます。
よって将来も満室を想定した計画は、地域によっては非現実的
事業収支と言えます。
(地元=地方の収益物件にバンバン貸し込んだ地方銀行は、
大変なことになると思います。)
その場合は、将来の賃料の低下も見込んだ将来の収支を想定する
ことが必要でしょう。

純利回りで検討すべし。手取りは充分か?
不動産の利回りは、広告等では「表面利回り」を表示し「利回り○%」
とうたっていることが多いようです。

「年間収入÷購入費用」で表される、いわゆる利回りにおいて、
イ)分子である年間の賃料から「固定資産税」、「管理費」、
「火災保険料」、(借入を起して購入する場合は借入金利)を差し引いて、

ロ)購入費用には購入価格に「不動産取得税」、「登録免許税」、
「仲介等手数料」、「ローン手数料」をプラスして、
「純」の「利回り」を計算して有利な投資商品かどうか判断すべきです。
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よく、「私の資産は○億円」という方が雑誌に載っていますが、レバレッジ
を効かせ過ぎれば当然ながら、金融機関への返済額が多くなり、
実際の手取り額が僅かになることになります。

金利が「異常に」低い現在ですから、成り立つ「リスキーな手法」な
のは間違い無いのです。
長期金利8%と言う時代を知らない世代が、いるのも事実ですが)
レバレッジを効かせ過ぎた場合のリスクは、破綻したリーマン・ブラ
ザーズと何ら違いはありません。
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ばら撒きの麻生政権のような財政に負担を掛ける様な政治が続けば、
さらに国の財政状態は厳しくなり、日本の国債は、暴落する可能性が出てきます。
よって、長期金利が急上昇する可能性が将来有り得るのではと危惧
しています。
過度なレバレッジは、早期に繰り上げ返済するなどしてできるだけ
避けるべきと思います。

■現在の賃料は、既に相場より高くないか?

中古物件等で既に入居済みの利回り確定物件であっても、
その契約賃料が、周辺の相場に比べて既に割り高な場合、
その入居者が出た後、賃料を下げてテナントを募集しなけ
ればなりません。この場合、結果として当然利回りは低くなります。
(昨今の不動産価格下落基調の中では、やや遅行して、賃料も
必ず下がっていきます。
=賃料の遅行性)

よって、中古の物件で既にテナントが入居している場合も、
新築物件の想定賃料も、各物件の賃料が既に現在の相場では高めに
設定されていないか注意が必要です。

周辺の実質の賃料相場をよく調べて、利回りを計算致しましょう。
(「出し値」と「決まり値」との「差」が大きいのが昨今の特徴です。注意!!)

また、よく賃料保証されている物件もありますが、このサブリース(保証)
契約は通常2・3年ごとの見直しですので、長い将来に渡って賃料を
保証するものではありません。

また、保証する企業が大手でなければ体力的に「実質的な保証」は
難しいと言えます。
「弊社はもう金が無いので、空室の保証できません。ゴメンナサイ」
ということで終わってしまします。
これも要注意です!!。

耐震基準をクリアーしているか考慮すべし
不動産ファンドが不動産投資をする場合、新耐震基準に施行後に建て
られたものかどうか必ず考慮に入れます。
つまり阪神淡路大震災級の地震が起きた時に、建物の価値が大きく
変動するリスクを考慮に入れているのです。
建物の耐震性、管理・修繕状態、老朽化の程度は当然考慮に入れて
購入の判断をすべきです。

将来のキャピタルロスも考慮に入れるべし

現在の不動産市況を考える時、東京も地方も例外なく
今後の不動産の大幅な値下がりも考慮に入れて投資すべきでしょう。
つまりある程度のキャピタルロスを補填できる程度の利回りを要求
すべきとも言えます。
将来の売却を想定するのであれば、厳しい将来の価格査定が地方ほど
必要になるでしょう。
将来の人口統計予想等はあてにならないと言っておきます。

■情報の開示の必要性
投資用不動産の購入に当たっては、その不動産の「賃貸借契約内容」、
「過去の修繕履歴」等々の情報を得て初めて検討できるものです。
これらの情報が開示されない(しようとしない)不動産(投資商品)
の投資は検討に値しません。

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私(長谷川が)一生担当します。
長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)

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