新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

何年前に戻るのか?不動産価格

今日は、不動産関連株は軒並み上昇したようですが、実態を反映してではなく、単なる短期的なマネーゲームの対象として上下しているだけのようですね。
最近、デベロッパーの方に「これから○○のエリアに土地を買うとすれば、売値は幾らにぐらいですか?」と尋ねると、返ってくる販売価格は、ざっくりですが、私が独立した13年前の価格程度に落ちています。
これは、これである意味経済合理性が存在します。何故なら、当時に比べ給与所得は殆んど伸びていませんし、逆にデフレが続いていたのですから、当然と言えば当然です。
一方この5年ぐらいの不動産高騰時には、私の相場感が全く通用しないぐらい跳ね上がっていました。
中古でも新築でも私には到底理解できない高値でした。
よってお客様に私が想定する適正な価格をお伝えしても物件の販売価格との乖離が激しく、いったい何が適正なのかを私自身が分らなくなってきていました。
もちろん不動産の相場や適正価格などと言うものは市場が決めるものですが・・・・。
それにしても常に「高いな〜」「高すぎるな〜」と思っていたのは、事実です。
現在流通している不動産の価格は、上記の供給サイドのデベロッパー(=不動産開発会社)が(今後供給するなばと仮定した)マンションや戸建てのエンド価格(=販売価格)までは、下がっていくと思われます。
もう一点加えて申し上げると、10年以上前と今とでは、マンションの建築費が約坪単価で@20万円程度値上がりしています。よって、販売価格だけでなく、(建築費の高騰分だけ)土地の仕入れ価格は、更に大きく下がるということです。
この建築費坪単価@20万円は、土地代に与える影響は甚大です。
よって大規模な不動産業者向けの土地の価格は。5年前、10年前より更に更に下落することが容易に想像できます。
エンドの流通価格が落ち着かなければ、大規模な土地の流通は自ずとストップしたままとなります。

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