新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

アウトレットマンションの注意点

昨今、「アウトレットマンション」=「買取り転売マンション」なるものがいかにもお買い得かのようにマスコミ等で取り上げられています。
果たして本当にアウトレットマンションなるものがお買い得なのか検証しみましょう。問題点は無いのでしょうか?
ますは、アウトレットマンションとは、どんなマンションなのでしょうか?
簡単に解説しますと、旧分譲主が建物完成後に売れ残った物件を買取り転売業者に販売開始時の40%から60%の価格で売却し、この新たな買主(買取り転売業者)が、当初の分譲時に比べ数割安く販売するというものです。
とにかく、割安であれば、購入者=一般消費者にもお得であるという図式なのですが・・・。
不動産市況の悪化と不動産会社の資金繰りの悪化が重なり、早期に資金回収をはかりたい企業にとっては、買取り業者の存在価値は十分にあります。
「損」を出しても「一括」かつ「早期」に資金回収できることは、特定の企業にとっては需要があるのは事実です。
体力のある企業は、「4割も安く売るのであれば、3割値引いて自分で売れば良いではないか」ということなのですが、企業側にも色々な事情があるのです。
例えば、既に「定価」で購入した顧客に対して、数ヵ月後に大幅な値下げをして販売することは、定価で購入した顧客から非難を受けることになります。
こういった非難や訴訟を避けたい経営者もいるのも事実です。
しかし、これらのことは全て分譲主サイドからの都合でのことです。
次に購入者サイドからの注意点をお話ししておきます。

  • 旧分譲主はどんな会社か?倒産した企業ではないのか?

新築物件は、主要な構造部分の瑕疵や雨漏りに対しては、通常10年間の瑕疵担保を売主が負うことを法律で義務付けられています。しかし、買取り転売されるアウトレットマンションは、「中古」での販売となりますのでこの10年の保証は法的には適応されないと思われます。
また、旧分譲主が民事再生等を申請した破綻企業であれば、旧分譲主に遡って責任を追及することも当然ながら不可となります。
よって、旧分譲会社は健全企業であり、今でも存続している企業であるのか?
ここの判断は厳しく見ておいた方が良いと思われます。

  • 施工会社が民事再生等を申請した企業でないか?

本来数千万円の買い物であるマンションの施工会社が既に民事再生等を申請している場合や清算されて消滅してしまっている場合はいかがなものでしょうか?
会社は破綻したが、建物自体は良い施工であったと思いたいですが、それこそ何の保証もありませんし、会社が一旦民事再生を申請した場合は、建物に対する隠れた瑕疵等の補修を(無償で)施工会社に要求することは現実的には不可でしょう。

  • 買取り転売業者のアフターサービスはどうなっているのか?

大手不動産業者から買取り転売業者が譲り受けたマンションを購入した場合、何か問題が生じた場合(例えば引渡し後アフタークレーム等々)は、あくまでも売主である買取り転売業者を相手に何事も進めなければなりません。安かろう、アフターの対応は悪かろうでは、後々後悔しても遅いのです。アフターサービスの規約等をしっかり確認してからの購入をお勧めいたします。

  • そもそも本当に安いのか?

観光地のアウトレットモールでの商品同様、値引きされている価格が本来の価値に比べて本当に安いのか?
例えば当初の金額から20%程度値引いているからといってその価格が現在の相場から言って適正であるとは誰も到底言えません。
そもそも全く売れないから買取り業者へ転売した訳ですから。アウトレット価格自体が本質的に割安かどうかは、慎重に検討する必要があります。
また、売れなかったのは、価格が高いだけだったのか?
このことの確認は非常に重要です。
何か環境、眺望、日当たり、騒音、仕様、設備等に非常に大きな問題点が無かったのか?よくよくお調べ下さい。

安いものには安いなりの理由があるかもしれません。
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