新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

ヴィンテージマンション(ビンテージマンション)の死角

昨日のアウトレットマンションに続き今日はビンテージマンションについて。
これまで弊社でも何度となく「ヴィンテージマンション」(ビンテージマンション)を購入予定のお客様に代わって調査をしたことがあります。
さてヴィンテージマンションなる言葉は最近出てきたようですが、いったいどんなマンションなのでしょうか?私のイメージするものは、築約20年から30年以上を経過した物件で、東京であれば都心の高級住宅街に建つ外人向けや億ションのマンションをイメージしていますが間違ってはいないと思います。時間が経てば経つほどに価値が上がる?(なんてことはマンションではありませんが)とは言わないまでも価格が下がりにくいマンションといった意味もあるようです。
具体的なブランドで言うと「ホーマット○○」、「秀和○○」、「東急ドエル○○」、「○○パークハウス」といった名前が思い浮かびます。場所的には麻布、青山、赤坂のいわゆる3Aと言われる地域や広尾、代官山、六本木辺りでしょうか。
こういったヴィンテージマンションを購入する上での注意点のイロハの「イ」を今日はお話しします。

  • やはり歳には勝てないか?

ヴィンテージマンションと言えでも建物の老朽化は避けて通ることができません。築30年以上前のマンションであれば、給配水管の取替えの時期はとっくに過ぎていますが、未だに交換をしていない物件も見受けられます。これは、当時の施工において給排水管を建物に(コンクリートに)埋め込んでしまって交換できないような工事をしてしまっているということが原因の場合があります。現在では、考えられませんが、こういった「給排水管交換不可」物件が存在することがありますのでご注意を。

  • 耐震上問題は無いか?

当時の高級マンションは、1階にピロティー、つまり平置きの駐車場が設置されている物件が多いのです。このピロティー部分が一般的に耐震上の問題点になるケースが多いのです。
新耐震基準前のマンションであり(旧耐震基準で建てられたものであり)さらにピロティーがある場合は特に注意が必要です。
耐震診断をしたマンションであり、かつ(必要と診断された場合に)耐震補強工事がされているマンションかどうかは、最低限確認すべきでしょう。

  • 既存不適格建物ではないか?

高級マンションと言えでも築40年、50年を迎えたころに、建替えの計画が出てきます。
その時に問題になるのは、(他にも沢山あるのですが)特に現在の建物と同じ規模の建物が建たないケースです。既存の建物の3分の2程度の床面積しか建たないような場合は、そこで建替えの計画が中断、頓挫することが阪神淡路大震災後の建替え事例でも多く見受けられました。
これは、数十年前には無かった法令や規制(日陰規制、高度規制、駐車場の付置義務)や用途地域容積率)の変更により、現在建っている建物自体が現在の法令や指導要綱上適合しない建物=「既存不適格建物」である場合がるのです。この点も実は注意が必要です。
また、大規模修繕するにしても十分な積立金があるか、毎月の修繕積立金は安すぎないか(低価格のままで放置されていないか?)をチェックするのも必要です。(修繕積立金が高いマンションは逆に所有者のモラルが高いとも言えます。)

  • 構造上の仕様はやはり新築にはかなわない?

現在のマンションは全戸フローリング仕様が当り前です。しかし私がマンションデベロッパーに勤務していた十数年前には、1階のみフローリング仕様が許されていました。(社内基準においてですが)これは、当時の構造や仕様や製品の性能では、やはり音の問題(上下階のトラブル)をクリアーできなかったからです。
その後、スラブの厚さを増し(現在は20cmが各社標準)、フローリングの性能もあがりその他様々な工夫や発展により、全戸フローリングを採用するに至っているのです。
数十年前の高級マンションは、高級と言えでも、スラブ厚が15cmということもあるでしょうし、フローリングも直に張っているだけといった仕様の物件もあるのが実情です。また部屋と部屋との壁の厚さ(戸境壁)の厚さも、現在では18cmから20cmが標準ですが、当時はやはりここまで厚さではない物件も少なくありません。その他天井の高さや部屋の梁の張り出し具合とか・・・。つまり現在の例えば東京近県で分譲されているマンションと当時の高級マンションの基本的なスペック・仕様を部分的に比べた場合、東京近郊において現在2000万円台で販売されている物件の方が優れているなんていうケースは沢山あるのです。
まあ、30年前の車と今の車の基本性能を想像してみれば、よく分かると思います。

但し、都心の抜群の立地に(相対的に)安く広いマンションを購入したい方にはヴィンテージマンションは、やはり魅力的なのも事実です。
私も住みたいな〜という物件に沢山出会っています。
しかし、年齢(築年数)的には毎年人間ドッグに入る必要があるのも事実です。
最低限上記のことは確認の上ご購入下さい。
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新版 家を買いたくなったら

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長谷川不動産経済社