新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2009年版不動産広告に見る不動産市況

今年に入って新聞に折り込まれる不動産広告をいくつか見ていて気づいたことがあります。以下は現在の不動産市況を反映した現象だと思われますので、分類してお伝えします。

  • 目に優しい価格帯を前面に出した戸建広告

数年前までは都内城南エリアにおける戸建住宅は軒並み一億円を超えておりました。広告紙面でも一億、二億、三億、といった価格帯の新築および中古の戸建の販売広告が目立っていました。
しかし最近の広告を見ると、5千万円台、6千万円台といった物件を前面に出している折込広告が目立ちます。数字だけ見れば「あー安くなったものだなぁ」と思えるのですが、よくよく見ると土地面積が15坪であったり18坪であったりします。
つまり、狭小地に三階建てを建てることによってどうにか一般のサラリーマンが買える範囲内での販売をめざしているようです。実際にこの価格帯の戸建は現在の不動産市況下でもよく動いているようです。

  • 価格を敢えて強調しない広告

次に、新築一戸建ての広告でも、価格が見当たらない広告が多くあります。本来不動産広告では価格を前面に出すのが当たり前なのですが、前面に出すことによって客足が遠のくような価格設定である場合、価格自体を非常に小さい文字で表示し、一見価格が表示していないような印象を受ける広告です。
これは、土地建物で一億円を超えるような一戸建ての場合そもそも集客がしづらいという判断があり、価格の表示を控えて、とにかく完成した物件を見に足を運んでもらいたいといった苦肉の策のように感じられます。
こういった広告は内装や外観の豪華さを強調する写真等が多く掲載されていますが、肝心要の価格自体が出ていないのです。こういった苦肉の策の広告は昨今の市況を正に反映しているように思います。

  • プレセールスの広告

価格を表示しない広告には上記の他にプレセールス中の物件の広告があります。これは、新規の分譲マンションの広告手法に多く見られますが、実際の価格の決定をする前にお客様に事前告知(プレ・セ−ルス)でヒアリングを行うものです。特に現在の市況下では、お客様が「買える価格」、「買いたいと思う価格」で物件を販売しませんと、完全に売れ残ることになります。現在の不動産不況下にこそ重要な事前広告と言えます。

  • ブランドイメージのみを浸透させるための広告

大手マンション業者に最近見られるのが、物件自体のことを詳しく語らず自社のブランド名やブランドイメージだけを強調し、良い印象を刷り込もうとするものが多く見受けられます。マンションは上記の戸建以上に多くの企業による大量供給が続き、完成在庫も首都圏で既に一万戸を超えております。このような状況の中で、ただ値引きや家具等をつけるということだけではなく、残された企業努力としてはブランドイメージを高めることが一つの戦略なのです。しかしながら、立地と周辺環境と価格の整合性がとれていない物件はブランドイメージが醸成できたとしてもなかなか結果には結びつかないというのが実情でしょう。当たり前のことですが、現在の消費者は複数の物件を比較検討して購入しますのでブランドイメージだけで買う決断をするということは現実的には有り得ません。
しかし、野村不動産の「プラウド」のように新たなブランドを構築することによって明らかに(少なくともこれまでは)販売状況においてよい効果をあげている例があるのも事実です。
現在の様な「売れない時代」だからこそ各社は、この野村不動産のブランド戦略に習って自社のブランドイメージを作り上げようと必死に努力をしています。
当たり前ですが、そのブランドの物件の仕様やグレード、設備等が実際に他社の物件とどう異なるのかは確認すべきでしょう。
「名称」だけで、「他社と設備・仕様・グレードは変わりません」というのであれば、そのブランドは、言葉通り「名ばかりのブランド」となります。

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PS.
ブログの更新がなかなか出来ずに失礼しました。
不動産会社の倒産が相次いでいますが、更に2月、3月が山の会社も多いようです。

しかし、マンションでも2000万円台の物件は比較的売れ行き好調な様です。
つまり無理なく買える物件が動いています。

また、上記で解説した都心部の6000万円・5000万円台の戸建も動いています。いわゆる人気エリアでの狭小地3階建物件です。

更に活発に動いているのは、個人投資家です。
破綻した不動産会社から放出される物件や在庫の処理として売りに出される高立地+高利回り物件の動きは非常に早いです。

去年の株式市場同様、今年の不動産業界の大きな買い手は個人投資家になるかもしれません。
弊社も様々なサービスを提供して参ります。

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長谷川高(デジタル不動産コンサルタントLTD.)

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