新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

結局は金融機関次第の不動産投資信託(リート)

本日はJ-REITについて少しお話したいと思います。
短期的に見た場合、このような経済市況下において不動産はもとより株式投資でもキャピタルゲインを得ることはかなり厳しいのはプロも素人も皆同じだと思います。
グローバルな一流企業であっても(東芝SONYの様に)ここ数年は減収減益、さらには赤字に転落する企業も増加していくでしょう。いわんや中小零細企業はさらに厳しい状況に陥ると思われます。

さて、一般の投資家におかれましては、こういう時代に余剰資金を如何に運用するかということは非常に難しいのも事実です。しかし、ピンチをチャンスに捉えることができるかが大きいと思います。
不動産投資の業界では、今破綻した不動産会社が放出している物件も不動産業が専業ではない事業法人や個人投資家が「今が安く良い物件を買えるチャンスだ」と積極的に購入しているのが現状です。

ところで、少し古くなりますが1/15の日経新聞朝刊に以下のような記事が掲載されていました。

「タワー・信認回復道半ば」と題して、和製ヘッジファンドのタワー投資顧問が投資家向けに開いたセミナーの内容を報告しています。その中で運用責任者の清原達郎氏は、「強烈なほど強気」と言い切り、「不動産投資信託(リート)の持高を増やしている」ことを披露したと。同投資顧問は中小株による運用が得意でピーク時の運用総額が三千億に達していたが、足元の運用総額は約六百億円に減少し苦戦が続く・・・という内容でした。

この清原達郎氏はかつて長者番付にも名前が出たほどの方ですが、なんと中小株の中で投資対象としてリートを買っているということでした。おそらく不動産業界全体の株式が金融危機と不動産会社の倒産が相次ぐ中で大きく下落し、それに連動してリートも大きく値下がりしている局面においてまさに逆張りの投資を実行したのだと思われます。

当然不動産会社とリートの収益の構造が違うことからリートの投資は妙味があると思われたのだと思われますが・・・・。
ネットや新聞で拝見した大量保有報告書から見受けられる印象としてはタワー投資顧問はいちごアセット同様リートの中でも比較的リスクの高い銘柄に投資しているように思われました。(ちなみに弊社のお客様には、尋ねられた時には、もう少しリスクの少ない銘柄をお勧めしていますが・・・・・。)

現在のリートの株価は確かに強烈に値下がりし、配当利回りも20%を超えるような銘柄が数多くあるのですが、何故ここまで売り込まれてしまっているのかというと、外国人投資家や地方銀行といった大口の機関投資家が昨年から換金していることも事実ですが、やはりリート自体が存続できるかどうかといった、一番根本の問題に投資家が疑問を持っている点だと思われます。
この、存続できるかどうかということをもう少し分かり易くいうならば、これまで借りているお金の借り換えに金融機関が応じてくれるかどうかということにあるのかと思われます。銀行が借り換えに応じてくれなければリートも昨年破綻したニューシティ・レジデンスや多くの破綻した上場不動産会社同様にその時点で破綻することになります。
それゆえ「各リートのスポンサー企業がどこであるのか」又は「銀行系であるのか」ということが兎にも角にも現時点では重要になっています。スポンサー(親会社)がしっかりしたところであり金融機関も借り換えに応じてくれるであろうと想像できるリートの株価は、未だに高く、利回りも5%前後となっています。
清原達郎氏が投資していると思われるリートやいちごアセットマネイジメントが大量に株式を保有しているリートに関しては、私の個人的な意見としては今現在けっこう高いリスクの投資ではないのかと感じます。当然ながらリスクが高い分だけ配当も高くなり、将来の経営不安がなくなればより大きなキャピタルゲインが得られるのも事実です。私自身がリートの経営陣に直接会って金融機関の感触を聞くこともできませんし、金融機関の融資担当者にも当然会うことはできませんので本来の存続という意味でのリスクを彼らより正確に把握することが不可能なのも事実です。
タワー投資顧問の清原達郎氏の投資やいちごアセットマネイジメントの投資が吉と出るか凶と出るかはまさに金融機関次第といっても過言ではないと思います。金融機関が借り換えに応じてくれるならば吉と出る可能性は高いでしょう。

しかし、元来私は、不動産投資やリートへの投資は、一般の株式投資に比べ、ミドルリスクミドルリターン+安定的な高配当であるべきだと思いますし、そうあってほしいとも思います。よって、私自身はハイリスク・ハイリターンを求めることは、少なくとも自らが投資する上で、また弊社の顧問先にお勧めする上ではやはりできません。

話は変わりますが、このことは、今生死の間をさまよっている新興不動産会社にもいえることです。まさに金融機関次第となっております。運転資金や追加の融資または借り換えの融資を得られるかどうかが、正に生死を左右するに至っています。

今後もし金融機関がREITや不動産会社を倒産させるならば、私は倒産時の記者会見に会社の幹部だけでなく取引銀行の担当者も同席させ、なぜ破綻させたのか、なぜ融資をしなかったのかということをしっかり説明してほしいとは個人的に思います(当然、無理でしょうが・・)。

収益を生まない不良資産を多く抱える不動産会社に対して融資をしないことの理由はどちらにしても沢山存在するのでしょうが、毎期しっかりしたキャッシュフローを生むREITに対してもし仮に借り換えの融資に応じないとするならば、その理由を示してほしいものです。私には、各リートに融資をしないはっきりとした大義名分があるとは思えないのです。
ならば、ある意味、清原達郎氏やいちごアセットマネイジメントのリスクの取り方にも同意できる部分はあるのでが・・・・。「まさかつぶさないだろうな!」という思いはありますが、やはり怖い。

今は、スポンサー(親会社)の信用度合いで投資を判断していくしかないのではないかというのが本日の結論です。
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