新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2009年中古マンションの価格動向「遅行性」

最近、お客様の依頼で中古マンションを幾つかみていて感じることがあります。
一言で言えば「新築に比べ価格がまだ落ちていない」ということです。
新築マンションの価格は、昨年までとは異なる「売れる価格」での「値引き」、「価格改定」、「新価格?」で出てきています。

既にエリアにも寄りますが、もう数年前の安値に戻ってきたエリアが多いようです。
しかし、中古の価格はまだまだ「チャレンジ価格」で出ているようです。
中古マンションの売主は、業者ではなく個人の場合が多いのです。よって、去年の春までの「高値」での取引がまだまだ記憶にあるのでしょう。幾らなんでも「そんな安い価格では売れない」という抵抗があるのだと思います。

よって、新築マンションの最近の価格の下落に比べれば非常にスローなペースで落ちていると言えます。
(マンション購入予定者は、この辺を理解していた方が良いと思います。)
中古マンションの売主が「本当の売れる価格」=「下落している新築マンションに比べて更に割安な適正な中古価格」を理解し実感するのに時間が掛かるということです。
つまり中古マンション価格は新築マンション価格に比べ「遅行性」がるようです。
(よってこのギャップによって中古物件に流通件数=成約件数も大幅に落ちているようです。)
しかし、その間も実勢価格は下がっているということを忘れてはいけません。

未だに5・6年前の当時の分譲価格を上回る価格やそれに近い価格で出されているマンションも多いのです。
賢明な消費者は、こういった物件を選んではいけません。

確かに2・3年前には、新築マンションの価格が急上昇し、これに連動し相対的に中古マンション(特に都心部)では分譲当時の価格を上回る価格で売買されていた中古マンションも多かったのも事実です。

しかし、今や新築マンションの価格が5・6年前に戻ろうとしています。
よって、中古マンションも徐々にですが確実にその当時に、いや更にその当時から時間が経過しているのですから更に価格が下がることは避けられないと思われます。
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