新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

鹿児島県指宿市と鳥取県岩美町のかんぽの宿事件?の解明

私は、あまり政治には興味が無いですし、今回のオリックスかんぽの宿のバルク(100超の物件の物件を十把一絡げで)での入札に違法性があったのかは、私の知り得る情報が少ないのでよく分かりません。
しかし、郵政が民営化される前にバルクで売却された、かんぽの宿(前述の鹿児島県指宿市鳥取県岩美町のかんぽの宿の)の入札価格が1万円程度の激安?な価格であったこと、加えて後日、約6千万円程度で転売されたことを捉えて「これはオカシイ!!常識では考えられない!!」と叫んでいる鳩山邦夫総務大臣及やそれをそのまま報道しているマスコミの方の方が実は全くの事実誤認をしており、私には鳩山大臣の意図的な人気取りのための言い掛かりにしか聞こえないのです。
更にこの事件?の本質を後日どのマスコミも解説+報道しないままになっています。
誰も何も言わないので、今回は、業界を代表して?僭越ながら私が解説致します。
実は、あの2件のかんぽの宿の売却用の物件資料は弊社にもやってきました。つまりデベから転売先がないかと。弊社の査定は、もちろん「よく分からない」「誰が買うかは全く想像できない」、よって価格を敢えて求められればやはり、限りなく「0円」というのが結論した。
何故ならば、

  • 「どちらも建物及び温泉の給湯・排水施設が相当に老朽化し、その補修・交換費用が幾らかかるのか分からない(仮に空調も取り換えるとすれば合計数千万円となる可能性もありました。)」
  • 鳥取の岩美町の宿はそもそも何でこんな不便な所に宿があるのか全く理解出来ないほどの田舎であり、指宿も温泉街の中心地から大きく外れた所にあり、温泉街の中の立地としては3等地である。」
  • 「つまりこの二つの温泉旅館とも誰が買っても温泉旅館業として収支が合うとは到底思えない」
  • 「仮に解体した場合、解体費用の方が土地の更地価格を上回る可能性もある」

というのが私の結論でした。
100件以上の郵政公社の物件を入札したデベロッパー連合の入札価格の算定は間違いなくこんな感じだったと思います。
百数十物件中確実に再開発できる又は転売できる物件(つまり彼らがほしい物件)は実は、数物件から十数物件だったのです。この限られた虎の子物件にそれぞれ「どれだけ高値を付けることができるか」がバルクでの入札のカギなのです。(その一点を他社と競ったのです。指宿や岩美町は他社も同様に実質0円計算だったと思われます。)
その他の「どうにか値付けができる物件」が更におそらく数十物件、そして他お多くの物件は「値付け不可物件」となります。理由は「誰が買うか全く想定できない」ということです。
私の記憶では、その他妙高高原の別荘地(今頃誰が買うのか?)や千葉の一ノ宮の別荘地(そもそも別荘地でもない海に近いだけの広大な土地)等々、「値付け不可の土地」はまだまだ沢山ありました
当然、上記の2物件は当然ながら「値付け不可物件」のカテゴリーの中に入ります。
だって当然でしょう。東京の不動産業者が、指宿や岩美町のボロ宿を転売して利益を出せるなんて思っていません。だから実質の査定は「0」です。
最悪、売れなくても「虎の子」が入手できればこれは、ただで寄付しても良いと。
結果は、彼らが本来欲しい数物件から十数物件の合計金額に一番の高値を付けたため落札できたということだけなのです。
入札後に郵政とデベロッパーは、全ての不動産の売買契約をしないといけませんし、お互いの税務処理もしないといけません。そこであの物件は「0円」と言う訳にもいきませんので「一応入札時に書いてみた(査定不可価格)1万円」にしたということだと思います。
それが、後日、偶然、幸運なことに6000万円で買って頂ける方が現れたというだけなのです。
彼らも思ってもみなかった「嬉しい誤算」だったのです。
(実際そう言っていました。)
それを「こんな数千坪の土地が1万円なんておかしい!」という大臣の方が私から見れば
全くおかしい。
大臣が言うように最初から6000万円程度で地元で売れる可能性があったのかもしれません。
そうであれば、最初からバルクなんぞで売らず、数百の物件を一つ一つ入札にかけてやればよかっただけです。
それをマスコミは入札で買った方のデベロッパーに疑義があるような報道はそもそも全くおかしいのです。
また、何故郵政はバルクで入札を行なったのか?バラ売りをしなかったのか?これも当り前のことですが、売れ残りを防ぐためです。
そもそも、価格が付かないような「駄目な不動産」を何故購入し運営し続けたのか?誰があんな僻地の岩美町に土地を買って施設を作ったのか?
鳥取県なら他にもっとかんぽの宿としての適地があったはずです。何故あそこに?これこそ利益誘導の疑い有りだと思います。)
そのことの方がよっぽど糾弾されるべき問題です。鳩山大臣!
我々プロの人間から見るとあの「何故1万円のものが6000万円で転売されたのか!!?」という鳩山大臣の発言は、「ただ人気取り」のためだけの、事実の誤認という意味では「総会屋以下のご発言」だったということは、しっかり述べておきたいと思います。

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