新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

中古マンション賢い買い方

ベンツの新車と5年落ちのベンツと10年落ちのベンツ、そして20年落ちのベンツ、価格はもちろん違いますが、性能や故障が起こる頻度が全く違います。
マンションもある意味同じです。
さてどこをどの様にチェックすればよいのでしょうか?
まずはイロハニホヘトのイの前半です。

1)大規模修繕計画をチェック
仲介業者さんに購入予定のマンションの大規模修繕計画について必ず聞きましょう。
現在の新築マンションには新築後25年から35年に渡る大規模修繕計画が当初より計画されて長期に渡る修繕費用が見積もられています。
特に築年数の古い中古マンションの場合大規模修繕計画が販売当初無かったものがほとんどです。
建物の品質を長年維持していくためには、約10年から15年ごとの大規模な修繕工事が必要になります。
当然中古マンションを購入する時点でこの計画の有る無し、また計画通り実施されてきたか、充分な修繕が行われてきたか(又は今後行われる予定か)をチェックする必要があります。

修繕積立金が安すぎる場合は注意が必要です。積立金が恒常的に足りず老朽化を防ぐための工事を適時できない可能性があります。またこの修繕積立金を滞納している所有者の数等の状況も合わせて確認すべきでしょう。

2)将来建て替え可能なマンションかチェック
中古マンションの中には現在の法令や行政の指導に照らし合わせると、同じ規模の建物が建てられないマンションがあります。日陰規制や高度斜線、敷地内駐車状の付置義務等々、以前は規制が無かったものが多々あるからです。このような場合、建て替え後の住宅の面積が現在の法規制で建てた場合、3分の2程度になってしまうということもあります。
敷地内に駐車場が無い、又は極端に台数が少ないマンション、周辺の最近建てられた建築物に比べて極端に階数の高いマンションは注意が必要です。
仲介業者さんや各自治体の建築指導課等に必ず確認してみましょう。

3)新築マンションとの仕様の違いを充分理解して購入しましょう。
中古マンションの魅力は何と言っても価格ですが、基本的な仕様やスペックを理解し納得して購入しましょう。天井の高さや床の遮音性、部屋に張り出した梁や柱等々昨今のマンションに比べやはりどうしても劣る所はあります。そういった点をできるだけ確認の上、価格を鑑み最終結論を出しましょう。価格の差だけでなく基本的な仕様も充分比較しましょう。

4)耐震診断・耐震補強を行なったか?
旧耐震基準で建てられたマンションは特に注意が必要です。
管理会社のモラル、管理組合に資産の維持に関する意識があれば、当然過去に耐震診断をやっていると・・思いたいです。そしてその後どうしたか?
1階に大きなピロティー(平置きの駐車スペース)がある形態のマンションも要注意です。

なんてことを書き始めたらこれは項目が30・40あっても足りないな〜
詳細は、また講演やコンサルにて!

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