新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

発表された公示地価は既に「昔の価格で出ています」

昨日、平成21年1月1日時点での公示地価が発表されました。
以下今朝の日経より

国土交通省が23日発表した2009年1月1日時点の公示地価は全国平均(全用途)で前年比3.5%下落し、3年ぶりに前年を下回った。金融危機による投資マネーの減少と景気の低迷が重なって不動産を買い控える動きが広がり、4年ぶりにすべての都道府県でマイナスとなった。特に前年の調査で地価が急上昇した東京都や名古屋市の中心部では10%を超える下落地点も目立った。
全国平均の公示地価(全用途)はバブル経済崩壊後の1992年から下落が続いた後、07年に16年ぶりにプラスに転じ、08年は上げ幅を1.7%に拡大した。
(中略)
下落が鮮明だったのが、大都市の中心部。08年に平均で22.1%上昇した東京・港区の商業地は、今年は前年に比べ13.1%落ち込んだ。住宅地でもこれまで人気が高かった港区や品川区、渋谷区など東京都心部で、軒並み2ケタの下落率を記録した。
(以下省略)

上記の港区や都心の商業用地の実際の下落率はこの1年で10%台なんていう低い数字ではないのが実情です。
東京で言えば、実勢価格は1年前に比べ40%から50%は落ちているのが実態です。
では何故、私の感じている実態と異なって平均13.1%なんていう低い数値が出るかと申しますと、殆んどの取引において売主が(購入時の簿価に対し)あまりに安い価格での指値に応じることができず(=債権者である銀行も損切りできない故)、取引が纏まらない状況にあるからです。
つまり去年の後半は殆んど商業用地の取引は止まってしまっています。そんな中で、国土交通省から依頼を受けた不動産鑑定士の先生方も(売買事例が非常に少ない中)暗中模索して出したエイヤーの数字の集合(平均)なのです。
よって「あ〜都心でもまだ10%台程度の落ち込みか〜」と思った人は、「公示地価なんてものは、常に昔の価格で出ています。」ということを覚えておいて下さい。
私がプレーヤーとして都心の商業地は既に40%から50%程度はこの1年で落ちているという実感は、今後(新年度後に実際の売買事例として)証明されていくと思います。
先程、日本の最大手デベロッパーの開発(土地購入)担当者の方と話したのですが、去年から、競争入札で何度価格を入れても、また任意売却で価格を提示しても約8割が不調に終わっているそうです。
理由は、「売主の売却希望価格(=金融機関が損切りできる価格)に買値が追いつかない」からだそうです。
この3月決算を各企業、各金融機関が越えると、土地の取引と言う意味では「新年度」が始まります。
会社の年度として文字通り新年度ですので、決算上どれだけの赤字を出せるか、(金融機関であれば)どれだけの引当金を積めるかによって、更に成約ベースで大きく不動産は下落していくでしょう。どちらにしても早く処理するのが得策です。

今後も買い手が買い上がることはありませんので、要は金融機関の体力次第ということになります。
これって何時か来た道?
はい、残念ながらその通りです。
よって、我々業界も消費者もそういった状況に備えて考えを巡らしていくことが必要です。
現状は、昨日の公示地価の数値のような甘いものではありません。
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