新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

土地の有効利用の進め方、基本の基

有効利用といっても、建てる物の種類別でも、「何にもしない利用」(これもある場合には一番の利用方法)から駐車場」、「アパート・マンション」、から「ビル」、「商業施設」と様々です。

また、その手法としても、「自己資金による建築」から「借り入金による建築」、「建築協力金方式」「定期借地権方式」、「等価交換方式」等々、またそれらの「複合型」と相当な種類とになります。

どの「手法で」で「何をたてるか」を考えると時に、一番大切なのは、

1.土地の所有者の気持ちの上で、次のAからEの優先順位がどうなっているかということです。

A.「収益性を重視する。」=「より多い賃貸料を得る事を目指す。」

B.「節税効果を重視する。」=「相続対策のため、相続評価額がより軽減されることを目指す。又は借入額を増やす。」

C.「将来の売却時の値段、換金性を重視する。」=「将来、お金が要りようになった時に備える利用を目指す。」

D.「事業の安全性、安定性を重視する。」=「将来、入居状況等が悪化しても、継続できる事業を目指す。かつ借入金を極力少なくする。」

E.「他人の権利(借地権、借家権、共有等)が発生しない事を重視する。」


といった各々の中で何を重要視し事業を行うかです。

当然、上記全部に優れている手法は存在しません。結果的に、どの項目を重視するかによって、手法はおのずと絞り込まれます。
仮に同じ土地であっても、それぞれの所有者の「考え方」で、有効利用の手法も大きく別れるところです。

そして、

2.他の所有する土地及び資産全般(他の土地利用とのバランス、また相続発生を仮定した時の全相続税額等)からの判断を考慮に加え、

同時に、当初の「何を建てるべきか」を、

3.その土地の個別的特性(立地、環境、地形、周辺の賃料分析、空室分析、マーケット分析、都市計画法建築基準法等々・・・)から判断します。

更に上記3つを総合的に判断(決断)しないと前へは進めません。

「土地があるから何でも建てれば未来永劫賃料が入ってくる」という時代は東京でも確実に終わりを告げています。

PS.
現在販売中の週刊ダイヤモンド、臨時増刊号「マンション底値買い・完全ガイド」にて取材を受けました。

3ページに渡り「失敗しないマンション購入の5か条」を担当。よろしかったら見てみて下さい。
取材頂いたダイヤモンド社の鈴木様、ありがとうございました。


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