新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

必読!アウトレットマンション購入時の5つの質問

GWいかがお過ごしでしょうか?
このGW前にNHKと読売新聞より、2008年12月24日のエントリー、「アウトレットマンション購入の注意点」を読まれ、この件について取材を受けました。
まあ、これは取材と言っても単純に勉強に来られたということですので記事や番組になるかは分かりません。
そこで、このブログの読者のためにアウトレットマンション購入時に不可欠な5つの質問をお伝えしたいと思います。

1)「従前の売主はなんという会社か?その会社はまだ存続しているのか?」

聞き方を替えれば、「建築確認申請を出した時はなんと言う会社なのか?その会社は破綻していないのか?」ということです。
現在の再販業者さんより、規模も大きな企業(又はしっかりした上場企業)が、やむに止まれず何らかの事情で再販業者さんに売却しているケースもあります。
しかし一方、従前の中小の旧事業主が既に破綻してしまっているケースも多いのです。元の事業主が民事再生会社更生法を申請しまっているケースです。
つまり破綻した企業の処理物件だから破産管財人等を通じて安く買って転売できているという事実が相当数あります。
(この商行為自体もちろん何ら問題がある訳ではりませんが)
もし既に破綻しているのであれば注意が必要です。何故ならば、建物に関する施工監理(建物チェック)を行うはずの元事業主が建築途中で頓挫しているケースや建物完成後に破綻している場合、従前の事業主が建物に対して施工監理や施主検査をしっかり行った保証が無いことやその能力自体にも疑問が残るからです。
また将来建物の欠陥や土壌汚染等の大きな瑕疵が見つかった場合、その解決を法的も実際上も再販業者の体力と誠意のみに頼らざるを得なくなるからです。
そもそも破綻した企業の旧分譲物件という事実は将来の転売する時にも当然ながら付いてまわることを忘れてはいけません。

2)「建設会社はどこなかのか?その会社は破綻していないか?」

仮に価格が魅力的なものであったとしてもマンション自体が安かろう、(建物の構造や仕様が)悪かろうでは、いかがなものでしょうか。
もしそのマンションを施工した建設会社が既に破綻している場合は、これもまた注意が必要です。
将来何らかの瑕疵が見つかった場合、まずは当然、売主である再販業者が瑕疵担保責任の義務を負うことになります。しかし、再販業者の中には自転車操業的な中小不動産業者が多いのも事実です。前述しました様に大きな瑕疵が見つかった場合、その修理修繕義務を負うことが実質できなこともあるでしょう。この時、既に建設会社も破綻していた場合、彼らに工事の瑕疵の責務を負うことを代位で請求することもできません。
民事再生法会社更生法を建設会社が申請した場合、申請前の工事に関するあらゆる責務も免除されることになります。つまり手抜き工事が見つかっても、もう破綻した建設会社は、その修理修繕の義務を免除されることになります。)
こういったリスクがあるから安いのではないか?といったリスクを認識の上で価格との見合いで購入すべきかと思います。

3)「10年保証が付く新築物件なのか?それとも一見新築だが実は中古マンションなのか?」

転売業者が新たな売主として販売する場合、そのアウトレットマンションが品格法に基く「10年保証」を受けることができる「新築マンション」であるのか、民法宅地建物取引業法に基付く2年間の瑕疵担責任のみが付いた「一見新築マンションであるが法的には中古マンション」であるのか質問してみましょう。
これは、大きな違いです。
しかし、いくら10年間の保証が付くとしても、現在の不動産不況の中では大手と言われる企業でも10年存続するかどうかは、非常に判断が難しい問題です。まして再販業者の中には中小の業者さんも多いので、その場合は次の質問をしてみましょう。

4)「住宅性能保証機構やJIO等の10年保証の付いているマンションなのか?」

これは何もアウトレットマンションに限らず、事業主が大手企業でない場合は今や必要不可欠になっていますが、この保証制度が付いているのかどうかは是非確認することをお勧めします。
特に前述の質問で、元の売主や施工業者が既に破綻している場合は、この民間や機構による10年保証は不可欠と言えるかもしれません。

5)「このマンションの施工監理や竣工検査を誰が行ったのか?」

建物がしっかり図面通り、仕様通り、出来上がった誰がチェックしたのか?本来は事業主の社内に施工監理部隊があり、彼らが(建設業者の施工をチェックするために)時間と人数を相当投じて行うのです。
残念ながら、再販業者さんは、営業部隊が社員の殆どを占める故、社内にこういった施工をチェックする部門をもちえない企業も多くあるようです。
もしも上記の質問の回答が「それは、元から設計事務所がやっています。」とか「民間の検査機関がしっかり検査をして、検査済み証が発行されています。」と言うのであれば、相当不安です。
その程度の検査で全て問題なくいくのであれば、「姉歯事件」のようなことは起きていなのです。
業界では「他人任せの性善説」では事が安全に運ばないのです。

以上です。
アウトレットマンションのチラシや広告を見ると、やはりなかなか肝心なことは記載されてないのですね。
パンプレットにも記載されていない大事な事実が隠れているかもしれません。
(重要事項説明書には、事実を記載しないと違法となりますので全く触れたくない事実を記載しないということなないと思いますが・・・・そういった事実を知らないで契約当日までいってしまいますと、心情的に後戻りできなくなりかねませんので・・)
ということで、モデルルームに行きましたら最低上記の5つの質問をしてみて下さい。
アウトレットマンションと言っても数千万円の買い物です。
本当に価値と価格が見合うのか?しっかり納得の上ご購入下さい。
まだまだお伝えしたいことは沢山ありますが、今回は、この辺で。

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