新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産向け融資が多い企業の不思議な決算数字

最近、社名変更したこともあり、以前からの取引先各社へ挨拶周りをしています。
当然ながら中小の各不動産会社の状況は相変わらず厳しい状況です。
不動産関連業の中でも不動産不況に強いと言われる「不動産管理業」や「サブリース業者」さんにも今回の厳しい市況の影響は及んでいるようです。
例えば都心部のコインパーキングの売上げが平均35%程度落ちているといった話しや、都心の賃貸マンションの滞納及び空室の上昇率が上がっていっているといったことを多く耳にします。
サブリースをしている物件でも高額物件程苦戦している状況のようです。
下町の家賃5・6万円の物件は逆に変化無しとのこと。
*****
その他各社の経営者の方の意見として、共通して皆さんおっしゃることは、不動産融資を積極的にこれまで行なってきた大手ノンバンク、及び外資系金融機関の「決算(短信)の数字が良過ぎるのではないか」「(不動産部門の融資状況が)あんなものではないだろう」ということです。
つまり「引当金を充分に積んでいないのではないか」ということなのです。
借りている本人?がおっしゃるのですから説得力があります。
実は私も全く同じ意見です。最近業界で売りに出されている比較的大型の物件の謄本を見ると共通した有名金融機関が多く出てくるのですが、どの案件も現在の実勢価格(もちろん私から見ての売れる価格、及び収益還元価格ですが)と抵当権の価格及び所有者にヒアリングした実際の借入れ額との差があまりにも大きいと感じていたのです。
つまり担保割れの数字が凄まじいと実感するケースが非常に多いのです。(よって債権者の同意が取れず取引が成立しないケース続出なのですが・・・・)
金融庁は、昨今、メガバンクばかり標的にして厳しいチェックをしているようですが、不動産向け融資に限って言えば、(前回のバブル崩壊時と比べ)今回は、メガバンクより、大手ノンバンク及び外資(元邦銀ですが)系金融機関の査定を厳しくした方が良いのでは思います。(これはあまりにも問題点が多く出てきそうなので、目をつぶっているのか・・・正に余計なお世話ですが)
以前のエントリーにも書きましたが、こういった充分に引当金を積んでない(と思われる)故に、まだまだ10億円超の事業用地の取引は全く止まった状態です。全体で見た場合(又は額で見た場合)の不動産の最終処理もまだまだ2合目を超えられない状況だと思います。(1億円以下の収益物件、6千万円以下の戸建、3・4000万円以下のマンションは動いていますが)
昨今、金融機関や不動産会社の株式が若干戻してきたようですが、「膿を出し切った」実感は、日々現場にいる人間からしますとまだまだございません。「大物が随分と残っている」感があります。
よって大きい波があと一波、いや二波来ると思います。つまり幾つかの不動産融資を積極的に行なってきた金融機関の今期の決算の数字は、下期以降大幅に下降修正、それも相当に下降修正されるのではないかと思います。(あくまでも私見ですが)
これにより、再度経済全体に大きな影響を与えることになるのではと危惧しています。

***************

建設・不動産のご相談・調査・講演等のご依頼→こちらへ

「購入予定マンション・戸建・土地の調査」
「投資物件の調査」
「不動産なんでもメール相談」(48時間以内に回答)
「不動産投資相談・不動産投資顧問業務」
「法人向け不動産コンサル業指導・顧問業務」
「法人向けCRE戦略」
「土地活用」
「相続・資産整理・買換・売却」]等々

不動産のプライベートバンク 株式会社長谷川不動産経済社

***************
第16刷、3万5千部突破「不動産購入の知恵の書」
「家を買いたくなったら」長谷川高著 (WAVE出版)

]

アマゾンへ
***************
『不動産投資情報のメルマガ』

●相互リンク募集●