新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

地下付きマンション・戸建購入時のゲリラ豪雨対策

先日の夕刻ゲリラ豪雨は、凄いものがありました。
会社近くの青山通りの歩道は川の様でした。

今年の夏も異常気象というより熱帯の様な気候になるのでしょうか?
広島にいる従兄弟は釣りが好きなのですが、彼曰く「もう何年も前から瀬戸内海では、以前は見られなかった熱帯魚みたいな魚が釣れますよ」と。
テレビニュースで見たのですが、あの避暑地、軽井沢でもここ数年、夏にクーラーを使う飲食店が急激に増えたとか。以前はクーラーを付けてない店が多くあったそうですが・・・。

最近一般のお客様や投資家の方に代わって色々な物件を見ていて気になるのは、地下付きマンションや戸建です。
マンションの場合は地下1階と1階のメゾネット住戸や半地下の部屋及び半地下のエントランス等々です。
戸建では駐車場が半地下の物件も同じ様に気になります。
そういった物件で更に物件のある地域が低地又はすり鉢状の底にある様な場合、又は河川の近くにある場合、注意が必要です。
東京都では各区のハザードマップを作っています。→こちら
少なくともこのマップは物件の購入又は投資の時には参考にされるべきだと思います。

私が以前所属していた企業のトップは当時から「マンションで地下住戸は作らない」と断言していました。地下を作れば、販売対象の専有面積が増えますので事業収支は改善するのですが、やはりお客様のことを考え「NO」でした。
昨今のような過去の事例では予想もできないゲリラ豪雨が発生する中、過去の冠水・浸水事例を調べることも大事ですし、今後の冠水対策、豪雨対策がなされているかを更に確認すべきと思います。
地中に降りていく機械式駐車場も当然注意が必要です。(車は一度浸水すれば廃車となります。)
また、マンションの場合、窓の外側は全て共用部分ですから、浸水した場合の修繕費用は皆で負担しなければなりません。自分は6階の住戸を買うから大丈夫という訳にはいきません。

まずは地形的に浸水しそうな立地かどうかを調べ、同時に上記のハザードマップや河川の氾濫等の履歴を調べてみましょう。
ハザードマップによる浸水の予想といっても、最近は河川から水が溢れ氾濫することを想定しているのではなく、下水の処理能力が追いつかない時に浸水するケースを想定しているようです。
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PS.

最近、高値では売れない市況の中で、共用部分を削り(狭く貧弱なエントランスやバルコニーを削る)、販売部分=専有面積を無理に増やしたマンションを時々見かけます。大手企業の物件でも上記の様な物件があります。
昨今のゲリラ豪雨対するスタンス、対策も各企業で分かれています。
「この土地に地下付きを作るか・・・・?」といった物件が時々ございます。
ご注意下さい。

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