新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

ダヴィンチ・ホールディングとDAオフィス投資法人のその後

Jリートに投資している方や不動産業界にとって久々に実態ベースで良いニュースが先日17日に発表になった下記の記事ではないでしょうか。

大和証券DAオフィスを傘下に、不動産投資を拡大
2009年6月17日nikkei
 大和証券グループは、ダヴィンチ・ホールディングス系のREIT不動産投資信託)であるDAオフィス投資法人を傘下に収める。資産運用会社を34億円で買収するほか、投資法人の第三者割当増資に応じ、約100億円で投資口の13.11%を取得する。6月17日に発表した。
 運用会社は7月1日付で大和証券グループ本社の100%子会社となり、名称を大和リアル・エステート・アセット・マネジメントに変更する。役員も大和証券グループが派遣する予定だ。投資口の取得価格は直近1カ月間の終値平均に基づいて19万2705円に決めた。投資法人は今回の第三者割当増資による希薄化を受け、2009年11月期配当予想を従来より9.79%低い6009円に修正した。増資で得た資金の一部は、9月と11月に期限が到来する融資、合計188億円の返済に充てる。

この記事が出てから2社の株価は(当然ながら)対照的に動いています。
新たな大手のスポンサーが付いたことにより借入金の借り換えリスクが大幅に低減したDAオフィス投資法人は大きく株価を上げ、発表前から約4割も価格が上昇しました。
DAオフィスを以前より長期保有していた方おめでとうございます。)


DAオフィス投資法人保有物件は、「流石良い物件が多く含まれているな」と言った感想を以前よりもっていました。
「流石」という意味は、私自身の記憶に、ダヴィンチが日本のバブル崩壊後、当時唯一底値で優良なビルを次々に購入していた印象があるからです。
あの時期、本当に良い立地の良いビルを買っていたと思います。
よって、大和證券Gは、優良な物件を保有する本質的に良いリートを傘下におさめたと思います。
*****
一方ダヴィンチ・ホールディングの株価は残念ながら下記の通りとなってしまいました。

虎の子のリートを手放さざるを得ない程厳しい状況であったという事実、更には、開発した物件の転売先としての自前の受け皿が無くなってしまうため、今後これまでのビジネスモデルはどうなるのだろうという「株主の不安」が株価に如実に現れています。

大和證券と言えば、かつて大和土地建物という不動産デベロッパーを子会社にもっていました。私もサラリーマン時代よく営業にいきました。前回のバブル崩壊でその子会社は最終的に清算されたと記憶しています。
当時の大和土地建物の幹部の方は殆ど引退されているでしょうから、このリート運営には、他から人を招くのでしょうか。

どちらにしても国内大手証券会社が本格的にリートの運営に自ら乗り出すことは歓迎すべきことだと思います。

少子高齢化、人口減が進む日本国内において、分譲事業は残念ながら先細りです。しかし、高齢者を中心に保有されている約1400兆円とも言われている個人の金融資産は、世界でも類も見ないものです。
以前から何度も申し上げているように、この莫大な金融資産の一部が更にリート市場に流れてくれば、不動産業全体にとって甚だ歓迎すべきことです。
一般の投資家にとっても財政的に安定的したリートが増えることは歓迎すべきことだと思います。

極めてローリスクであるがローリターンである定期預金や個人向け国債と(3倍、10倍になるかもしれないが、3分の1、10分の1になることもある)ハイリスク・ハイリターンの株式投資の中間を埋める投資商品(しっかり安定した配当を生む投資商品)としてのリートが更に発展していくことを業界に籍を置くものとして、また一投資家として大いに期待したいものです。
それゆえ、今回の三大証券会社の1社である大和證券グループがリート事業に参入されたことは、冒頭に書きました様に本質的に久々のグッドニュースであると思います。


PS.
上記のミドルリスク・ミドルリターンの投資商品を自ら開発する上でも、野村さんや他の証券会社さんもリートへ参入してきたらいかがかと本音ベースで思います。
そういった意味でも今が参入のチャンスだと思います。

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