新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2009年路線価と今後の不動産価格動向

先日路線価が発表になりました。
ご存知の様にこの発表された価格は今年の1月1日時点のものです。よって今回の価格の算出根拠である売買の事例は去年(2008年)のものが採用されています。
2008年は実際の売買は春まではミニバブルの影響で高値の売買がありましたが、夏以降の売買は実質相当減りました。特に去年の秋以降の事例が極端に無くなったと言ってよいと思います。
つまり先日発表された路線価の精度自体、いまやあまり信用できないと思った方が良いでしょう。

路線価の発表に伴い何人かの専門家?が「今年中に土地価格は底を打つ」といったことを言われていますが、今年と言ってももう半分経過していますので(笑)、あと6ヶ月で底を打つと思える状況は、実際のマーケットにいる私には全く伺えません。
以前も書きましたが、事業用の不動産、つまり不動産デベロッパーや不動産ファンド等が去年まで購入した土地は、全くまだ動いていません。買い手不在です。
マンションは価格を下げて売れていますが、マンション用地の売買は完成物のマンションに比べれば殆ど動いていません。破綻した不動産会社の土地はそのままです。
これらの土地の売買が進まない一番の理由はやはり買い手が少ないというか殆どいないということです。実際にはオイルマネーも華僑もまだ来ていません(笑)
もう一つの大きな理由は金融機関の損切りができないのです。彼らの根拠のあいまいな不動産鑑定評価とあいまって「銀行が損切りできる価格が現在の適正価格までまだ落ちて来ない」といった感があります。
(早く損切りした方が結局得策なのですが・・・。待っていて良いことがないのは前回のバブル崩壊時と全く同じです。しかし何故損切りしないかと言えば・・)
別の言い方をすれば金融機関が体力的に引当金を「思い切って積めない」ということです。決算数字をこれ以上短期的に悪化できないということでしょう。毎年毎年徐々に引き当てていこうということだと思います。

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先日の「あおぞら銀行」と「新生銀行」の合併は、不動産業界からすると「ここ数年不動産担保融資をし過ぎて(体力的に)引当金を積めない同士のお互いのための救済合併」と映ります。当該2行の金融機関の合併を何故金融庁が主導したのか?何故各行の外資系大株主は承諾したのか?合併によってより良い何かスペシャルな銀行が創れるからなのでしょうか?
いや、これは単純にあの日債銀長銀が犯した過ちを再度犯したことをどうにかこうにかするしかないとステークホルダー(個人株主を除く)が認識した故だと思います。
そういった意味では金融庁外資の大株主さんも流石だと思います。
さて再度公的資金を注入するのでしょうか?その時はきっちり大株主の株主責任は取って頂きたいものです。
私が彼らなら株価が一時的にでも上昇した時には持ち高を減らし換金したいですね。

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PS.
上記のことを裏返せは、投資家にとては今後1年から2年は、正に投資するにはチャンスだということです。
10億円以上の投資をされたい方は、殆んど競合なく投資できるでしょう。
1・2億円以下の物件では、優良な物件は個人投資家間での競争はありますが、それでも今後も良い買い場が続くと思われます。

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