新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

2009年7月不動産市況雑感、家賃下落の負のサイクル

最近ネタが夏枯れ気味ですので、何か取り上げてほしい話題がありましたら↓コメント下さい。

さて、今日は猛暑ですね。遂に梅雨明けでしょうか?
あまりに暑いので最近やっと食欲が無くなりつつあり、昼は蕎麦を食べています。蕎麦といっても立ち食いですが、OLの女性が目立つ様になりました。本日私の前に相席?で座ったOLさんは260円の掛そばと50円のゆで卵を食べていました。「う〜ん、節約しているんだな〜・・・」
以前、日本生命の女性正社員の方の給与を能力給+年棒制にしたらお弁当を持って来る方が増えたといった話を聞いたことがあります。女性ほど敏感にライフスタイルを変えますので・・・・。
また、事務所の近くは飲食店が少ないエリアですが、各一般店の「呼び込み」が激烈になってきました。
そして、時々行く喫茶店のランチなのですが、生姜焼き定食の「肉の厚さ」が最近明らかに薄くなりました(涙)。価値と価格を比べたら多分もう行かないと思います。

どこも飲食店は厳しいのだろうな〜と思いながらランチのお店を巡っています。
景気の悪化→給与の減少(派遣社員の増加)→ランチ代の節約→飲食店の客の減少→定価の割引+呼び込み+原価の圧縮→それでも駄目な場合は閉店(このギリギリの状況にある店が凄く多いようです)→空室率の増加→家賃の下落→ビル全体の収益還元価格の下落→周辺土地相場も下落
青山周辺のような家賃の高い人気エリアでもこういった負のサイクルに完全に入っていますね。
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実は既に、青山周辺の事務所でも「礼金無し」、「当初数ヶ月のフリーレント」をうたってテナント募集する広告が入ってきています。
人気の青山周辺ですら空室を埋めるのに相当苦労しているようです。
以下日経の記事です。

都心5区のオフィス空室率、6%台に上昇 3月末
 オフィス仲介大手の三鬼商事(東京・中央)がまとめた3月末の東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィス空室率(解約予告を含む)は6.05%と前月比0.45ポイント上がった。上昇は14カ月連続。6%台は2005年1月以来4年2カ月ぶり。景気後退でテナント企業がオフィスを集約する動きが進んだ。
 平均賃料(募集ベース)は3.3平方メートル当たり2万1295円と、前月比1.5%(325円)下落した。(09日)

ということですが、東京の都心五区で空室率6%台というのは、中小のビルを入れた場合、個人的な実感値は既に10%は遥かに超えている感じが致します。
そうでなければ、フリーレントという禁じて手は使わないでしょうから。
今後は「引っ越し代負担します」とか「保証金0」というのも事務所募集で出てくると思います。
都心五区以外の空室率は・・・・更に相当厳しいことは言うまでもありません。
皆さん、少し上を見ながら(ビルの看板見ながら)歩いてみて下さい。その空室の凄まじさが分かると思います・・・。
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知り合いのデベロッパーさんから「100億円で自社ビル買う企業をご存知ないでか?」といった超大型の話しが来るようになりました。
流石に弊社には、100億円でビルを買う様なお客様はいらっしゃいませんし、先方もそれはよく分かっているのでしょうが、各信託銀行の不動産部には既に聞き尽くして、仕方なく弊社にもということだと思います。
「10億超えたら今や買い手の不在は甚だしい中、100億超えたら、そりゃー世界中に広げてもいったいどこにいるのだろうか?」といった状況です。

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青山、赤坂周辺は更地が急激に増えています。よってコインパーキングが急増しています。
パーキング賃料は、まだ目に見えて下がっていませんが、現在の激戦状況を見ると徐々に下がっていくでしょう。
こういった土地を誰かが買って駐車場が閉鎖されて、クレーンが立ち始めると動き出したと感じることができるのですが・・・・。
こうなってくると、法人も個人も我慢比べですね。
不動産会社でも少しでもキャッシュフローを生む物件をもっているかどうかで存続の可否が決まっています。
昨今の状況も見ると、個人も法人もキャッシュフローを生まない資産は株だろうが土地だろうが早めに換金して現金化するか、又はキャッシュフローを生むものに組み換えるのが一番の得策の様な感じが致します。

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当分いやもしかしたら未来永劫ビックウェンズデーは来ないように思いますから。
(個人的には、後数回は来てほしいのですが)


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