新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

日本の大家さんに学ぶ「住友不動産」編

今日の日経朝刊に住友不動産の以下のような記事が掲載されていました。要約しますと
1)全体売上の4割を占めるビル賃貸事業の売上げを3400億円まで増やす。
2)現在より約14%の増収を見込む。
3)2013年度において貸付面積は448万平方メートルとなり前期比30%の増床の予定。
4)仲介やマンション分譲事業の低迷も13年には回復し全体でも増収増益を計画。
しかし、凄い数字ですね。この不動産不況でも経営は磐石ですね。これだけ安定的に賃料が入ってくるのであれば。
仲介やマンション事業が予想通り回復するかどうか別にして、毎期住友さんと言えども相当振れ幅が大きいのは事実です。
マンション事業は売れなければ簡単に赤字転落になりますし。
しかし売上の全体の4割がビル賃貸業というところが去年から今年に掛けて破綻した多くの新興不動産会社やファンドとは異なるところです。
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私も拙書「お金を生み出す家を買いたい」の中で「ミニミニ三菱地所やミニミニ三井不動産を目指せ」という章の中で
「サラリーマンやOL、中小企業、勿論個人投資家の方々も生活に必要な収入の内40%から50%家賃収入等があると精神的、経済的に非常にいいのです。よってそうなることを目指しませんか?」
といったこと及びその手法を解説しています。

住友不動産は大型のビルをばかばか建てる(私の住友さんの個人的な印象は、向う傷を厭わず《簿価も厭わず》権利調整した《地上げした》物件は兎に完成させ、ビルまで必ず建てる、結局はりばかばか建てるといった印象があります。笑)ばかりでなく、「新築そっくりさん」のようなある意味細かいリフォーム事業や「ビジネスホテル」、「フィットネスジム」等々広く日銭が入ってくるビジネスをバントヒットのようにしています。
イチローだってクリーンヒットだけでなく、バントヒットも併せて年間200本安打な訳です。
我々とは遠く違う世界にいる大企業にも学ぶ所は多くあると思います。
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PS.1
住友不動産のような大企業の場合、調達金利はおそらく1.0%程度だと思います。
かつ現在のような経済不況下でも調達かつリファイナンス(借り換え)できるという事実です。
これが、我々とは大きく異なることですし、それ故に、彼らが今後もばかばかビルを建てることができる所以です。
しかし、長期金利が急激に上がった場合どうなるのでしょうか?
あまりに急激に上昇した場合、住友不動産さんも非常に厳しい状況になるのは間違いありません。
大企業も個人投資家レバレッジは程々にしておかないと、米国の投資銀行(ちなみにベアスターンズは最大40倍のレバレッジだったそうですが・・・・)と同じことになりかねません。
借りすぎないことと早期の繰上げ返済、これが不動産投資の肝心なところではにでしょか。
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PS.2
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