新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産も2番底が何時か来るのか?

福岡の不動産の冷え込みは相当なものであるという話は東京にも伝わってきていました。売り物件は数多あれど「誰も買わない」(投資しない)という市況下での先日のニュースです。以下朝日(10月4日)より

やずや」不動産業に参入 福岡・天神のビル取得
健康食品の通信販売大手、やずや(福岡市)がホテルや賃貸マンションの運営に乗り出す。1日、福岡市中央区今泉1丁目の複合ビル「天神プレイス」の建物を購入し、同日付で管理会社も設立した。やずやはグループ会社がベトナムで商業ビル2棟を運営しているが、国内での不動産業への参入は初めて。

 複合ビルは廃刊したフクニチ新聞社跡地にあり、17階建て賃貸マンション2棟(計158戸)と10階建てビジネスホテル(96室)の計3棟がある。敷地面積約4千平方メートル、延べ床面積約2万6千平方メートルで、繁華街の天神に近い。ビルのオフィス部分には、6月から、やずやのコールセンターが入っている。

 このビルは不動産開発のアーム・レポ(福岡市)が昨年春完成させ、転売先を探していた。関係者によると、購入額は35億円程度と見られる。

 やずやは「通信販売もホテルも接客という面では同じ仕事。ビル運営を通じて天神周辺の活性化につなげたい」と話している。

私には土地勘が無いエリアです。しかし、ざっくりとした試算ですが、仮にレンタブル85%(専有面積/延べ床面積)とすると専有坪単価約52万円程度での取得です。

東京の感覚で申しますと激安ですね(笑)!この試算合っているのか?と思いたくなる数値です。

賃料はよく分かりませんが、仮に東京都心部のマンション賃料のざっくり半分、坪単価約@5,000円が取れたとして、想定の表面利回りは約12%以上になります。

少なくともネットで10%以上の投資になるのではないでしょうか?

土地に投資したのではなく、既に完成している物件に投資したのは、流石やずやだと思います。それも直ぐにキャッシュフローを生む投資です。

ある意味完全な底値買いと言って良いと思います。

毎日通販でキャシュフローを生み出している企業が、更にそのキャッシュでキャッシュフローを生むものを買う、良いタイミングでの良い選択ですね。

今現金をもっている企業や個人、又は銀行が融資してくれる所は、本当に良い買い物ができるチャンスなのでしょう。

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先日のCS番組の収録でも、また弊社のお客様からも「不動産の2番底はくるのか?来るとすれば何時なのか?」という質問を最近よく受けるのですが、
「プロ同士の取引では、実質もう来ているし、皆さんが分かる形でもこれから来ると思います。」というのが私の見解です。
しかし同時に「仮に2番底が来るにしてもその『底』でタイミングよく投資するなどということはプロでもできないし(そのタイミングで良い物件に出会うということは相当難易度が高い)、また何時来るかは神様しか分からない」ともお伝えしています。

上記の「やずや」の取り引きなどは、大底かどうかを判断したのではなく、実際は「ある程度の底値であることを確信しながら、狙い定めたエリアの物件を自分が良しする価格(利回り)で買った」ということだと思います。
半年待ったらもっと安く買えたかもしれませんが、華僑系のファンドや他の誰かが買ってしまったかもしれません。

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PS.1
ちなみに、私が仮に35億以上の現金があり、又はやずやの様に優良企業で銀行が全額貸しますといって下さっても、私は博多には投資しないと思います。
理由は、「分からない」からです。

「長谷川!博多をお前は本当に理解しているのか?立地の細かい優劣を判断できるのか?将来性に確信がもてるのか?それも心の底からもてるのか?」と問われれば、勿論否です。

東京生まれで東京育ち、かつ博多での勤務経験が無い私にはやはり本質的はによくわかりません。
既に30物件ぐらい保有していて31件目に投資するのなら有り得るかもしれませんが・・・。
それでも、サラリーマン時代、私の担当物件が博多に3物件ありました。よってよく出張に行きましたが、しかし殆どが日帰り(涙)で長浜ラーメンも食べる時間がなく何時もとんぼ返りでした・・・。
そんな私に博多の一等地?と言えでもやはり35億円の投資は無理です。

「分からないものには投資しない」これは、不動産投資でも、株式でも、投資信託でも、変な保険商品でも皆同じです。

PS.2
やずやの本業の投下資本利益率は何%なのでしょうか?
通販は儲かる商売であると想像できますが、やはり10%を超えるのでしょうか?
仮に10%は超えないのであれば、本業より高い投下資本利益率になることも大いに期待できます。
借り入れを適度にしレバレッジを聞かせば利回りは更に上昇します。
(しかし、これはもちろん将来に渡っての空室率上昇のリスクや家賃低下のリスクは横に置いておいての仮定ではありますが。)
無理やりまとめれば、本業における投下資本利益率が低下して、将来の成長も見込めない、かつある程度の潤沢な資金が眠っている企業はやずやの様な不動産投資も大いに「あり」だと単純に思います。

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