新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

穴吹工務店破綻から伺える地方経済の疲弊

私の個人的な穴吹工務店さんのイメージは元来堅実経営でした。
穴吹工務店が前回のバブル崩壊も乗り切ったことをよく覚えています。
穴吹さんのビジネスモデルは、大手中堅デベロッパーが集中する首都圏では敢えて供給せず、他のデベが出てこない地方都市で地道に数年に一回供給する(=供給し過ぎない)というものでした。
しかし、昨日下記のニュースが入ってきて実に驚きました。

穴吹工務店が更生法、負債1500億円 マンション全国展開裏目
 マンション供給大手の穴吹工務店高松市)は24日、東京地裁会社更生法の適用を申請し、受理されたと発表した。昨年の国際的な金融危機以降の景気後退で分譲マンション事業の利益率が大きく低下し、自力による事業継続は困難と判断。同日の取締役会で穴吹英隆社長を解任した。負債総額は関連会社2社を含め約1500億円。
 東京商工リサーチによると、負債総額は5月に破綻(はたん)した不動産開発会社ジョイント・コーポレーションに次いで今年5番目。四国では過去最大の倒産。
 同日の取締役会では、役員12人中、穴吹社長だけが欠席。他の役員と経営再建をめぐって意見が対立し、10月には社長を除く役員の解任を提案、1週間で撤回するなど経営が混乱していた。
 穴吹工務店は明治38年の創業。自社ブランドの分譲マンション「サーパス」を全国展開してきたが、昨年秋のリーマンショックを契機とする景気後退で経営環境が悪化。中期経営計画の見直しや、グループ再編計画の策定で社員から希望退職を募集し、供給戸数も年間5千戸ベースを3千戸に縮小するなどしたものの、融資環境の厳しさから資金繰りは急速に悪化した。
(サンケイ2009.11.25 )

私が以前(自分が勤めていた会社が傾いた当時、15年以上前)穴吹工務店に勤めていた知り合いの方から聞いていた彼らのビジネスモデルは実に興味深いものでした。

「うちの会社は、原則東京で勝負しない。大手がひしめく競争が激しい所では競わないのです。
まずは、担当者を地方都市に一人派遣し、最低1年は地元を回りマンション建設最適地がどこか探る。
何故ならば、東京と違って、地方は駅からの距離がイコール価格に反映されない。
この場所なら住みたいという立地は、駅からの距離ではなく、その土地土地で異なる。よってますはどの土地土地の人気エリアを見極める。

その後現場監督=技術者を一人現地に送り地元に協力会社(下請け)を組織し、数年かけて土地を探し購入し、かつ自社施工で分譲マンションを建設し販売する。
しかし注意しなければならないことは、地方は簡単に供給過多になるので、数年に一棟程度しか敢えて供給しない。その間他の地方都市に飛ぶ・・・・」

ある意味これは真似できない地味だが凄いビジネスモデルであると思いました。
まず営業所ありき、出先機関ありきではない堅実な手法だと感じました。
それが昨夜のニューズです。
非常に残念です。
ここ数年の建築費高騰の影響は多分にあったと思います。
土地代を0円で買っても建築費分だけで、販売価格は「地方で売れる価格」を上回ったことは容易に想像できます。
そこで無理をしたのだと思います。
そして更に地方経済のじり貧状態で消費は冷えこみ・・・・。
しかし、上記のビジネスモデルは、今後も十分に有効だと私は思います。
建築費も劇的に落ちてきましたし。
後は地方経済が少しでも良くなれば・・・・・。
それが一番容易ではないと思いますが、民主党さん、成長戦略を早く描いて下さい。このペースですと間に合わなくなります(冷汗)。

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