新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

「株式投資と不動産投資の違い」その2

会社=企業と不動産の違いは「不動産は自己増殖しない」といった点です。
会社は企業努力で毎期増収増益するケースにおいては、一般的には企業価値が毎年増加していきます。つまり複利企業価値が増大していく可能性が人が働く組織である会社にはあります。

不動産は、収益であるその賃料が毎年○%上昇していくこと通常あり得ません。
ボロボロの中古物件をリフォームすれば収益は上がりますが、更にその後も毎年価値(得られる収益)が上昇していくということは通常起こり得ません。

一方、企業は、無能な経営者の放漫経営や無謀なM&A戦略等の経営ミスで大きく収益が落ち込む場合が多々あります。
最近ですと、為替の影響や、グローバルな競争において他国の企業にマーケットを奪われた場合等々でしょうか。
こういった場合いわゆる赤字に転落することも多々あるのは今年の大手優良企業の決算を見ても明らかです。

それに比べ、ある意味不動産の賃料収入は安定していると言えます。
毎月はいってきた賃料がある年ははいって来ず、ローンの利払い分が赤字といった事態を避けることができるならば、ある意味持続的なミドル・リターンを得ることができます。

5年、10年後の3倍、5倍、10倍を目指す投資を(3分の1、5分の1、10分の1になるリスクを承知の上で)行うのか。持続的なキャッシュ・フローを選択するか。

しかし、最初に書きましたように、不動産は、自己増殖しない、複利で価値が勝手に増加していかないことは事実です。
よって、最初のどの物件に投資するかで投資の成否の「90%以上」が決まってしまうと個人的に思います。

家賃の低下続く、かつ空室率の上昇が続く「駄目物件」に投資してしまった時点である意味その投資は、5年後も10年後も90%以上その投資の結果は「失敗」となってしまうでしょう。

このことは、当たり前と言えば当たり前ではございますが、(不動産)投資の大きな特徴です。

「最初の投資を間違わない(物件選びを間違わない)」
これが不動産投資成功の要諦ではないでしょうか。


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