先日、ある上場アパート建設会社の決算発表がありました。
創業以来の大きな赤字決算ということでしたが、その内容がけっこうショッキングなものでした。
この企業が地主さんから工事を請け負ったアパート全体で（平均）約20％が空室があり、その空室を保証する費用がかさんだことが大幅な赤字拡大の大きな理由の一つでした。
（しかし、全国色々な所に建てたのでしょうが、あれだけの募集活動をしても空室率が平均で20％というのはなかなか凄い数字です・・・・原因ははっきりしていますが・・・・）
今後の対策としては、現在（大家さんに対して）保証している家賃を見直していくということを同時に発表しています。
よく「家賃保証」とか「10年・20年・30年一括借り上げ」といった言葉が広告には踊りますが、この保証は2年毎の更新、つまり2年毎にお互いが合意できる家賃で改訂していくという内容です。
つまり家賃相場が下がれば、その都度2年毎に保証賃料が下がっていくのです。
弊社には、土地の有効活用、つまり
「家賃収入を得る為にアパート、マンション等を建てたい、しかし何を建てたら良いのか？」
というご相談が寄せられますが、実際プランを入れて長期の収支をはじいていきますと・・・・
（建築費を例えば全額）借入を起こしてマンションやアパートを建てた場合、手元に何も残らないというケースが時々見受けられようになってきました。
このようなギリギリの収支では上記の様な仮に空室率20％では、アパート・マンション経営は破綻しかねません。
やはり、そもそもの立地、最適な間取り＝プラン、賃貸市場の需給バランス（＋将来の需給バランス）等々を冷静に判断していかなければなりません。
「10年保証」とか「一括借り上げ」だけでは安心できません。
結局は一番大きなリスクは施主つまり土地所有者が負うのです。
無理に間違った企画の建物を建築した場合、上記のニュースの様に大家さんは勿論、保証する工事会社もお互いが不幸ですから。
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つまり
収支があわない場合は、（相続対策の為でけに何か建てるという選択もありますが）何も建てないでそのまま月極め（又は時間貸し）駐車場を運営するとか、いっそのこと売却して確実に収益を生む（例えば都心の）資産に買い換えるということもご提案する場合もございます。
最近では、単純にアパートやマンションだけでない土地活用の手法も多岐に渡ってきましたので、住宅としては適地でない不動産からも収益を生むことも（もちろんケースバイケースですが）可能です。
「家賃収入は得たいが周りに空室が多いし将来の事業計画がどうも不安だ」という方は一度お気軽にご相談下さい。
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数日前、夕方の西の空に月と金星が接近して浮かんでいました。
宇宙を感じさせてくれる光景でした。
ニコンの双眼鏡で見る時間が無かったのが残念ですが、肉眼でも相当楽しめました。
見た方も多いのでは？
http://at-h.net/~has/blog/01/2010/05/post_665.html
（小学校からの先輩のブログ↑）
しかし、私は、「あ〜月と木星」だととっさに判断しました。
後で「あれ？金星はあんなに明るかったかな〜」と。
どちらにしても、やはり天文を離れているとこういった初歩的な間違いをするのだなと。
なんか周期彗星も来ているみたいですし・・・。
天文年鑑を買いに行かねば。
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