新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

日本の不動産のことを考えると中国不動産バブル崩壊が怖い

直近ではギリシャ・ショックというニュースが毎日流れていますが、私は、こちらより中国の方が心配です。

以前もブログで書きましたが・・・


先々月でしょうか不動産投資セミナーの講師の依頼を受け大阪に出張致しました。
大阪の景気は非常に悪いというか、良い所(勢い)が全く肌で感じられないといった感がありました。
しかし、大阪の梅田周辺の繁華街には中国からの旅行者と思われる方が大挙して来られていました。


地方や東京近県・郊外を行く度に思うことは、日本の「内需」と言ってもう日本人だけでは低迷していくだけのように感じてしまいます。

それを今現在どうにか支えているのは、中国人(台湾人含む)旅行者のように感じます。

全国どこに行っても彼らに出会いますし売上の多くを彼らに頼らざるを得ない業態が多々見受けられます。
秋葉原から始まって、銀座の百貨店しかり、富士五湖周辺等、地方の観光旅館・ホテルは、彼ら無しでは経営は成り立たないのではないでしょうか。(富士山は中国人にも人気スポットらしく、今や富士五湖周辺の観光ホテルは彼らが主役のようです。)


また、言うまでもなく日本の輸出産業は、ここ数年特に(米国への輸出が落ち込む中)中国発展特需の恩恵を受けてきました。


この日本国内外における中国特需が、中国の不動産や株バブルによる資産効果が消えてしまった後も続くことを祈りたいです。


日本のビルの空室率や、マンション・アパートの空室率がここ数年上昇してきましたが、原因は言うまでもなく、国内経済の落ち込みです。

オフィス需要の減退、給与所得の下落=空室率上昇+家賃低下

そういった傾向がそろそろ止まるかな?と実感できるものが個人的に見受けられません。


最悪のシナリオは、中国不動産&株バブル崩壊により、中国沿岸部の人々の消費意欲が鈍ることです。
つまりお金を使わなくなることです。
そして多くの財テクに走った中国企業の破綻です・・・・。
それが怖いです。


今、日本の不動産マーケットでは、あまり物件も出てきませんが、これはやはり(不良資産をもつ)企業もファンドも(不良債権をもつ)金融機関も、「どうにかふんばっている」状況にあるからだと思います。
つまりまだどうにか先送りする「体力」が残っているのです。


***


逆張りの発想で言えば、


中国経済がお大きく調整した時に、当然ながら

  1. その場合下落するであろう資源関連への投資
  2. 同じく大きく下落するであろう中国株式等への投資

等で投資するチャンスが来ると言えるのかもしれません。


しかし、その前に日本国内への影響→(その結果大きく変動する)不動産への影響が非常に心配です。


***


最近の不動産投資に関する相談の内5件中約1件が、3年から5年前に投資した不動産の

  • 空室が埋まらない・・・
  • 家賃が急激に下がってきてしまった・・・
  • もう売った方が良いのか?
  • このまま保有しておいても大丈夫か?
  • どの程度の価格らなら売れるのか?もう一度仕切り直したい・・・


といったご相談です。


不動産は1つとして同じ物がありませんのでその答えはバラバラなのですが、相談内容としては非常にどれも似通っています。


そういった相談者の事を考えると、やはり私は、ギリシャ危機より中国の方が心配です。

どうにか欧米の大学院帰りの中国指導者に「ソフトランディング」をお願いしたいと思いますが・・・。
しかし、あの当時の日本の状況を鑑みてもそれは非常に難しく、「ソフトランディング」自体が根本的な解決にはならないのも事実です。

そして、中国政府は本質的に人民に優しいかと言えば、歴史を見る限り「NO」ではないかと思うのです。

行き過ぎたものは、力ずくで戻すと。

やる時はどんな犠牲を払ってもやると国だと。

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