新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

約10社のマンションデベロッパーに集約!?

先日、財閥系の不動産会社に情報交換の為行って参りました。
「マンション用地は買えていますか?大手だけが残ったので良い物件が沢山集まってしまって仕入は楽なのでは?」と聞くと
「確かに入札案件でも最近はせいぜい10社程度でほぼ同じ顔ぶれです。でもN社の価格が高くけっこう買い負けています。」と。
とは言えこの1年相当数のマンション用地を買っているようです。

10社とはどこでしょうかね?仮に1,000坪以上の大規模マンション用地が売りに出た場合、どこが買えますかね・・・・順不同ですが、三井不動産三菱地所住友不動産野村不動産東急不動産伊藤忠都市開発大京、東京建物、後2社・・・・、長谷工ゴールドクレスト・・・と、勿論他にもありますが、確かにおおよそ10社程度になってしまいました。

数年前のミニバブル期には良い土地は50社以上入札に参加した事例が多くありましたので、確かにここ数年で多くの新興デベ等の破綻で買い手は相当少なくなったのは事実です。

前述の10社は、これから数年は残存者利益を享受できるのではないでしょうか。

過去数年一旦新築マンションの供給は細りましたが、今後においては(彼ら曰く)既に相当数の開発用地を手当していますのでこれからまたドンドン出てくるでしょう。

傾向としては、郊外の分りにくい(戸建てと競合し、売れるかどうか分らない)物件は敬遠され、素人でも分りやすい立地(駅前等々)+都心+湾岸エリアの物件が多くなると思われます。

そうなると、人気のエリアにおいて未だに高値でまま放置されている中古マンションの価格(私的な表現ですが「昔の価格で出ています物件」)の価格も今後は新築の価格につられて適正価格に落ち着いてくると思われます。

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PS.1
最近お客様の依頼で中古マンションを見るとまだまだ(数年前のミニバブル時代における価格)「昔の価格で出ています」物件が本当に多いです。

仮に都心に築10年の物件があったとしましたら、その中古マンションの適正価格は2004年・2005年時点の価格(ここ10年の最安値当時の価格)までは自然と落ちてくると思います。

何故って、当時と今と経済全体や雇用・給与状況を比べた場合、現在の方が相当悪いのですから。
新築の供給は上記の通り徐々に増えて行きますので、需給バランスも正常に戻れば結果は明白です。

また、新規の新築マンションでも、まだ「昔の価格で出ています物件」が時々見受けられますね。社内のマーケットチームが強気の判断なのでしょうが、大丈夫なのでしょうか・・・。(大きなお世話ですが)
高値で買っている上記のN社も大丈夫なのでしょうか。ブランド力だけで高く売れるとはちょっと思えないのですが・・・・。まあ。これも1年以内に結果が出ますので。
要注目です!

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PS.2
投資物件市場?と言えるものがあるのか微妙ですが、こちらは相当品薄状態です。
「これはいい!」と思える物件の数が本当に少なくなってきました。
ネット上では沢山の売りアパート、マンションがあるようですが・・・・。
ここまで(投資適格物件が)少ないと、元デベ出身としては、「土地から買って建てた方がよっぽど良いものが出来るな〜」と最近発想の転換をしています。

先程もランチをご一緒しながらある先輩に(戸建デベ役員)
「戸建てを区分けした残ったヘタ地でよいから、アパート建ててはいかがでしょうか・・・」と提案してみましたが・・・・。

実際は、ヘタ地でも土地のままエンドに転売してしまえば事業は完結します。また、その方が事業の回転も早く薄利でもリスクが少ないので今の経済市況には合致している訳です・・・。
「わざわざアパート建てなくても・・・」というのが本音だと思います。

まあ、まともな物が無ければ誰かが創っていくしかありませんから。
それが投資家にも事業者側にも双方にメリットがあれば持続的な関係は保たれ、『継続的なビジネス』になっていきます。

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PS.3
昨日、夕方、外が騒がしいと思いましたら、東京六大学野球で慶応大学が優勝しそのパレードのようでした。
初日1回戦と昨日の3回戦で早稲田の斉藤投手を打ち崩しての堂々優勝です。
慶応大学関係者の皆様おめでとうございました。
(学部、選手の出身高校を見る限り、東大を除けば一番下駄を履かして入れた選手が少ない大学だと思われます。)

次回は秋ですが、4年生の斉藤投手にとっては最後のシーズンです。
私は、会社から近いのでよく見に行くのですが、アマチア野球もなかなか面白いですよ。
また、特に明治大学の応援団が解散してしまっていますが、応援は以前と同じように続けられています。チア+バンドの方々での応援にはこれはこれで別の感動があります。


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