新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

フリーレント18カ月とはこれいかに!?

先日、親しいPM会社(プロパティ―マネージメント会社≒管理会社)の担当者から聞いた話しですが・・。
最近ビルの空室を埋めるのに「フリーレント18カ月」というビルの事例があるとお聞きしました。

「長谷川さん、契約期間3年で18カ月、フリーレントですよ!これって、結局家賃3年間半額ということですよね。」
「もちろん3年は、解約できない違約条項が入っているのですが。」

フリーレントと言ってもここまで来ると凄いというか恐ろしいものがあります。
これ、地方の例ではなく、東京での話しですから。


「これって、3年経ったら、違約条項も無くなるのだから、解約3か月前の通告で借主の勝手で解約できるのでしょう?」
「勿論そうだと思います。」
「そうなると、あまり造作をいじらないで机だけ並べて、ローパーテーションだけ置いて業務ができるコールセンターのような会社だったら、3年と3カ月で出て行く可能性は十分あるよね。またその時、同じようなフリーレントのオフイス見つければよいのだからね。」
「いったい今後どうなってしまうのでしょうかね!?。」

このPM会社に寄ると
「オフィスの賃貸マーケットの底は打ったようだ。」
「ぼちぼち問い合わせも増え、少しずつ埋まってきている。」
ということでしたので総論安心したのですが、その裏に上記の様な「あまりにも」と言えるようなフリーレントの条件で無理やり埋めている物件もあるのも事実です。


投資家サイドから見れば、フリーレントで無理やり空室も埋めている物件には、注意が必要だと言えます。フリーレントの正体とは、上記の様に実質「家賃の値下げ」なのです。
「成約賃料を意地でも下げたくない」故の苦肉の手法なのです。

例えば、成約賃料が平均で10%下がれば、利回り逆算で、物件の収益還元価格も10%下がることになります。
賃料が20%下がると物件価格も20%下がるのです。
10億円のビルの価格が、8億円になってしまいます。
そうなると、上記のフリーレント18カ月のビルの「本当の価格」?は50%ダウンということになるのでしょうか?

私の事務所のある青山、赤坂周辺でも「フリーレント付き」の賃貸募集広告がよくポストに入っています。
周辺の古いビルの空室率はけっこう高いです。

***

PS.
皆さん選挙に行きましたか?
私はしっかり投票してきました。
成長戦略をうたう党に入れました。
みんなの党」です。
投資家向けアンケートでも支持政党トップは「みんなの党」でしたのであれだけ議席を伸ばしたのだと思います。
今回の選挙を通じて感じたことは、
「日本人のレベルはまだ地に落ちていない」ということでした。
芸能人や元スポーツ選手がけっこう落選しました。

三原順子さんは通りましたね・・・・。
私がよく使う青山のパーキングで毎日の様に選挙カーは見かけましたが・・・。
金八先生世代の方が入れたのでしょうか?三原順子が通るのであれば、野村のよっちゃんも「俺でも通ったのか?」と思っているのではないでしょうか。
「セクシーナイト?」でしたっけ?あのデビュー曲のメロディーはけっこう悪くないと思いましたが(笑)

また、国民新党の獲得議席は0でした。
国民新党議席0でみんなの党が10ですから。
国民の審判は決したと思います。

また、東京選挙区でみんなの党の松田さんが共産党議員に勝ったのも大きいと思います。
企業の利益剰余金に課税しろなんて言う方々はどうも・・・あまりのレベル低さに言葉が無かったのですが・・・まあ結果良かったです。元起業家であり企業家の松田さんの今後の活躍に期待します。

企業が無くなれば、資本家も組合も派遣も労働者も皆いなくなる訳ですから・・・・。

もうそうなったら、資本家も労働者も皆でシンガポールや中国に出稼ぎに行くしかありません。

***

実需から投資まで〜不動産投資顧問、調査、コンサルティング
株式会社長谷川不動産経済社

*******DVD・書籍********

デベロッパーの投資手法を知って投資の失敗を防ぎませんか?

「賢明なる不動産投資術セミナーDVD」発売!
<失敗しない投資戦略とリスクヘッジの手法>

詳細はこちらへ

***

賢明な不動産投資家に贈ります。
金融機関や証券会社の方が読んでいる真っ当な投資本!
「投資とお金と人生の読本」
新刊「お金を生み出す家を買いたい!」(WAVE出版)

→アマゾン

***

何と!19刷り決定!!5万部突破 「不動産購入の知恵の書」
(「家」シリーズは累計10万部突破です。ありがとうございます。)

「家を買いたくなったら」長谷川高著 (WAVE出版)

アマゾンへ
***************
『不動産投資情報のメルマガ』

●相互リンクしませんか?●