新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

リートが復調してきました。

日経平均がどうにもこうにも復調しない中、リート(指数)が復調してきました。


発表される空室率は高い状況が続いていますが、リート運営会社のスポンサー企業を以下の通り次々に代わってきています。

■アジア系ファンド、リート運営会社を買収
2010年7月26日(日経より)
上場不動産投資信託(REIT)の日本ホテルファンド投資法人(NHF)は26日、シンガポールの不動産会社などが出資するアジア系ファンド「リキャップ2」が、NHFの運用会社を買収すると正式発表した。リキャップ2は全額出資子会社を通じ、27日にNHFの運用会社の発行株式70%を取得することになった。

NTT都市開発REIT参入、プレミア投資法人の運用会社を買収へ
2010年4月26日(IRより)
 NTT都市開発は4月26日、プレミア投資法人の資産運用会社の株式を取得して、REIT不動産投資信託)市場へ参入。発行済み株式の53.1%を所有する筆頭株主となる。投資法人が5月に実施する約30億円の第三者割当増資も引き受けて、新たな物件取得資金を拠出する。
資産運用会社のプレミア・リート・アドバイザーズには7社が出資している。株式取得後はNTT都市開発を含め、ケン・コーポレーション、総合地所、中央三井信託銀行、日興プロパティーズの計5社が出資する形となる。

■ジョイント・リート投資法人のスポンサーが積水ハウス中心に変更。
2010年2月19日(IRより)
ジョイント・リート投資法人(JOR)は新たなスポンサーに、積水ハウスとスプリング・インベストメントの2社が決定したことを発表。資産運用会社の株式75%を積水ハウスが、25%をスプリング・インベストメントが取得。また併せてJORはこれら2社を割当先とする第三者割当増資を行うことを発表。
旧スポンサーのジョイント・コーポレーションが09年5月に会社更正法申請後、ジョイントグループ一体での再生を目指していたが、11月に単独でのスポンサー選定に切り替えた。
スプリング・インベストメントは、オーストラリアREITであるアストロ・ジャパン・プロパティ・トラストが投資する日本の不動産の運用を受託している。

クレッシェンド投資法人が第三者割当増資を発表、平和不動産が単独スポンサーへ
2009年10月06日(IRより)
クレッシェンド投資法人がスポンサーの平和不動産を割当先とする第三者割当増資を発表。
資産運用会社の全株式を平和不動産が取得することを発表。平和不動産が単独スポンサーとなった。


以上の様に新たなスポンサーに代わることにより、投資家からすれば、以前の様に「破綻のリスク」を心配せずに投資できるようになります。

何よりも各リートの調達金利が低下し、配当金の上昇が見込めます。

後は、親会社ではなく、投資家のことを考えたオペレーションを行ってほしいものです。

どこかのリートの様に(投資家無視の)親会社の借入金返済の為の物件引き取りのようなディールを行わないでほしいと思います。

こういった駄目リートかどうか見分ける方法は、

「新規の物件取得を親会社やその関連会社のみから取得しているリートであるかどうかです。」

この点は非常に重要です。新規の物件取得を何も親会社からのみ取得する必要は全く無いのです。

「良い物件=親会社がもっている物件」では決してないことをご記憶下さい。

親会社による親会社の為の親会社の物件引き取りの箱であるリートの選択だけは避けるべきでしょう。

***

PS.1
無料不動産投資コンサルティングまだ受付ておりますので、お気軽にお申込み下さい。
詳細は、こちらへ

今からDVDをご購入頂きお申込みして頂いても勿論大歓迎です。
DVDについての詳細はこちらへ



PS.2
毎日暑いですね。
暑いながらも体を鍛えています。
そうなのです。最近神宮外苑青山墓地を走っています。
小さい少女?にも簡単に抜かれます。
60歳超と思われる先輩方にも全くついていけません。
でも少しずつ走れるようになれば良いかと・・・・。
空調の効いたジムの中で走るのとは、これまた雲泥の差です。
何でも体験してみないと分りません・・・・。


***

実需から投資まで〜不動産投資顧問、調査、コンサルティング
株式会社長谷川不動産経済社

*******DVD・書籍********

デベロッパーの投資手法を知って投資の失敗を防ぎませんか?

「賢明なる不動産投資術セミナーDVD」発売!
<失敗しない投資戦略とリスクヘッジの手法>

詳細はこちらへ

***

賢明な不動産投資家に贈ります。
金融機関や証券会社の方が読んでいる真っ当な投資本!
「投資とお金と人生の読本」
新刊「お金を生み出す家を買いたい!」(WAVE出版)

→アマゾン

***

何と!19刷り決定!!5万部突破 「不動産購入の知恵の書」
(「家」シリーズは累計10万部突破です。ありがとうございます。)

「家を買いたくなったら」長谷川高著 (WAVE出版)

アマゾンへ
***************
『不動産投資情報のメルマガ』

●相互リンクしませんか?●