新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

老朽化アパートの建て替え(立ち退き)問題

昨日のブログに書きました「底地と借地の整理」のコンサルティングと同様に「老朽化したアパートやマンションの建て替え」についてのご相談も近年多く寄せられます。


また、ハウスメーカーさん主催の「老朽化アパート建て替えセミナー」の講師をこの1年で数回やらせて頂きましたが、どのセミナーも(私が言うのも失礼ですが)盛況で多くの大家さんの来て頂きました。


昭和30年代から40年代の高度経済成長時に建てられたアパートやマンションが築35年から45年超を迎えています。


相談者の希望としては、やはり以前の様に収益を生まなくなったアパートやマンションを建て替えて何か新たなものを建て将来の収益アップを図りたいというケースが多いようです。


しかしながら、借家人の立ち退きの問題が付いてまわることは言うまでもありません。


さて、立ち退いて頂くにしろ

  • その交渉を誰が行うのか?
  • どの程度の立ち退き補償金を支払うべきか?
  • できるだけトラブルなく立ち退き交渉を進めるのはどうしたらよいのか?
  • 仮に調停や訴訟になった時に勝てる見込みはあるのか?
  • 立ち退き交渉を第3者へ依頼した場合、どのぐらいの費用は掛かるのか?
  • 非弁行為の問題はどのように抵触してくるのか?
  • 裁判をおこなった場合、どれぐらいのスケジュールと費用が掛かるのか?

等々

やはり、一般の大家さんには頭を抱えたくなるような問題が山積みだと思われます。

ここで一般論として一つだけ申し上げることができるのは、

「しっかり家賃を払っている方に対してが、大家さん側にどんな事情があるにせよ、立ち退きの訴訟を起こしても二つの例外を除いては、まず勝てない」という言うことです。

そしてこの「二つの例外」とは、

借家人が大家さんの許可無く勝手に

風俗営業をしている時」

暴力団事務所に使っている時」

のみです。

(もちろん前述の様に家賃を長期に渡り滞納している者は別です)。

私の知る限り、この2例以外、法的に強制力をもって立ち退かせることは難しいのです。

ですので、アパートやマンションの建て替えは、どんなに老朽化したと言えども、また大家さん側にどんな家庭の事情があろうとも(仮に土地も更地にして売却しないと相続税を払えないとしても)法的には極めて不利なのです。


これが、借地借家法の現実です。


ではそうすればよいのか?
一番安上がりなのは、大家さんが自分で粘り強く交渉することかがベストかもしれませんが・・・・。

以前と違って「大家と店子は親子も同然」といた落語のような関係は、今はもうなくなってしまっています。

やはり、この問題は我々コンサルタントの領域だと思っております。
どうぞお困りの方はお気軽にご相談下さい。


***

PS.
今日は若干涼しくなりましたね。
8月16日の大文字の送り火も終わり、来週23日には「処暑」となり、朝夕は秋の気配が漂ってくるようですが、異常気象と言いながらも不思議と一致していますね。
今日ぐらいの天気ですとお取引先回りも楽です・・・。


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