新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

土地の歴史(地歴)は、やはり調べた方が良い

先日、私の先輩のブログを読んでいて思い出したことがあります。
まずは、こちらを読んでみて読み下さい。

私も、以前・・・・今思えば、アメリカで起きた「9.11」の正にその日の調査でした。少し怖かった体験を書きます。

ある信託銀行からの依頼で、東京近県のリゾート物件及び山林を調査しに行った時のことです。

一つの県で約10物件以上のまとまった調査依頼でしたので、早朝、衛星中継され画面に映る貿易センタービルの大火災を何が起きたのか理解する時間もなく、早々に車で出かけました。

結局、約3日間で全物件調査したのですが、その中で初日の夕方最後に見た物件(山林)は、怖くて情けなくも震える体験でした。


その物件の現地調査の前に、地元の法務局で、昔の法典図という今で言うと公図を見せて頂いた時、調査対象地の隣が以前「火葬場」であることを発見したのでした。


現地の山に入ると、まだ暗くなる前なのですが、どうも薄暗く、既に近寄り難い雰囲気があります。

山の中に一人ですから・・・・。

「調査対象は、あくまでも元火葬場の隣接地だから・・・」と自分に言い聞かせながら現地を見て・・・

ついでに隣接地の現状を確かめる為にに歩いていくと・・・・(周辺環境を調べる。これも調査の一環です。)


何やら小さな看板が立っていました。


何と書いてあるのか・・・。


そこには、



「立ち入り禁止」
と赤い字で・・・・。




さらに小さい字で説明書きが・・。
「ここは病死した家畜を埋めている共有地」
であるといった旨が書いてありました。




山の谷あいにある平坦な土地でした。

地面は雑草に覆われていて、何ら建築物や石碑等はありませんでした。
看板がなければ、山の中のキャンプサイトにもなるような・・・。

つまり、元は村の火葬場で今は病死した家畜の埋葬地という訳です。



本来なら、何も怖がる必要もないのかもしれませんが、
(やはり山の中で一人ですから・・・・。)
当然ながら看板を見た後、手を合わせて、すぐに振り返り、駆け足で車のある所まで戻りました。
当然、後ろは振り返りません。




結果、その土地のデュ―デリ上の評価は、限りなく「0円」でした。

何故なら一般市場では全く流通しない物件だからです。
誰も買う方はおりません。


***


以前鎌倉の山に住んでいた友人が、
「この家の先をもっと登っていった所に以前から無縁仏のお墓が何基かあったのだけど、今そこを宅地造成して売っているんだよね。お墓は無くなっているけど。おそらく買う人は知らないで買うのだろうね〜」
と言っていたことがありました。


売主の業者さんは、重要事項説明書に書くのでしょうかね。
「当該敷地の一部は、以前、無縁仏の墓地があったことを買主は承諾の上購入するものとする。」


多分この一文は書かれないのでしょうね。


東京の宅地を含め、リゾート物件や別荘を買うような時は、その土地の地歴を出来る限り調査した方が良いと思います。

様々な事実を知って、その上で納得して買うのであれば、それはそれで良いと思います。
しかし、後で事実を知った時点で、簡単に「解約」という訳にはいかないものです。

最近は、土壌汚染の問題もあり、地歴を調べるケースが増えていますし、こういったことを、気になる方には気になると思うので、弊社では、できるだけ現地でヒアリングするなり、古地図等を探して地歴を調べるようにしています。

実際の現場では、幾つかのチェックポイントにおいて「これは、どうも気になるな」という時には更に詳しく調べています。
どうも気になる時は無性に気になるのです。


先日も、「江戸時代には、有名な旗本の屋敷だった」等ということも分る時は分るので、当方としても地歴は興味深いと言えば相当興味深いのでが・・・。
あまり歓迎できない事実が判明する時もございますので。


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