新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産(投資)はハイパーインフレのヘッジになるか?


日本の借金がこのまま膨らみ、財政破綻が近づいた場合、(現実的には国債の入札が未達になった場合)この国はいったいどうなるのでしょうか。

アジア通貨危機時、韓国の財政は破綻し、当然ながら急激なインフレになりました。
もちろん通貨、債権、株価も3分の1程度まで下がりました。

ハイパーインフレが起これば国の借金は大幅に減りますのが我々国民はたまったものではありません。


一般的には、資産を外国に避難させることが一番のヘッジ方法だというのは明らかですが(ドル預金や外国株や債券を買う等々)、果たして国内不動産はどうでしょうか?


例えば、(ハイパー)インフレが起こり、仮に10倍のインフレになったとしましょう。

リンゴ1個100円が1,000円
タクシー代720円が7,200円
牛丼360円が3,600円
地下鉄160円が1,600円となります。


これでは、円で郵便局や銀行に貯金していた方は生活できません。
500万円が50万円の価値しかなくなる訳ですから。


一方不動産の価格はインフレ時にどうなるのでしょうか?

一般的には終戦後の物価上昇を超えて不動産の価格は上昇してきたことは周知の事実です。


しかし、果たしてハイパーインフレにも耐えうるでしょうか?
特に収益物件の場合においてです。

例えば貸しビルのような不動産の場合、数年間テナントが(破綻、経営の縮小の結果)埋まらないといった事が起こり得ます。


次に私が一番懸念しているのは、ハイパーインフレに合わせて家賃の値上げを実現できないのではないかという事実です。


「この1年の物価が10倍なり、牛丼も3,600円になりましたので、家賃も月10万円を100万円にさせてほしい」といったことがテナントに対して通じるでしょうか。


残念ながら、この申し出を借家人が拒否し、裁判で争った場合、今の「借地借家法」やこれまでの「判例」では、この主張はおおよそ認められないと思います。

家賃の大幅な値上げを司法判断で勝ち取るとは難しいのです。
判例では「継続賃料」が重視されます。よってインフレが大幅に考慮されたケースは殆ど見当たりません。
常に雀の涙程度です。(少なくともこれまでは)


よって、これをヘッジする方法は、「定期借家契約」ということになります。

不動産が基本的にインフレヘッジになるのは歴史が証明していますが、
急なハイパーインフレには、上記二つの問題で数年間は苦しい状況になるのは間違いないかと思います。

この時に(借り入れを起こして)収益不動産に買った方の返済が変動金利であった場合、事態は更に厳しい状況になります。

当然ながら物価同様金利が急上昇した場合、何が待っているかというと返済不能になり「破綻」ということになりかねません。

よって、ハイパーインフレにおいては、借入を起こして買った収益不動産、特に変動金利で買っている方は、相当な事前のヘッジが必要となります。
(勿論、長期的には、結果的に不動産がインフレヘッジの資産となると思いますが)


自宅も同じで、やはり変動で借りている方は、政府のバラまき政策を注視する必要があります。



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