新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

耐震改修促進法における大家さんの耐震診断・耐震補強義務はいかに?


先日、耐震問題の件で弊社顧問先の会社オーナーとご一緒に弁護士の所へ行って参りました。


この顧問先企業は本業以外に賃貸マンション経営をされていて、その保有物件の内数棟が(現在の耐震基準を満たさない)「旧耐震基準」の時代に建てられたマンションなのです。


オーナーは、以前より旧耐震の建物の耐震診断をするべきか?
したとしても有効な耐震補強ができるのか?
といった問題に悩まれており


更にニュージーランド起きた大地震での惨状を見て


「もしも、大地震でマンションが倒壊なり半壊した時、耐震診断や耐震補強をしていない場合、借りて頂いている方に対して何らかの責任・義務が発生しないか??」


ということが正に喫緊の重要課題であると判断されたのです。


そういった判断の根拠の一つは「耐震改修促進法」です。

この法律では現在の耐震基準(新耐震)を満たさない「特定建築物」の所有者に現行の耐震基準と同等以上に耐震性能を確保するように「耐震診断」と「改修」に努めることが求められています。


特定建築物とは

  • 現行の新耐震基準に適合しない建築物(所謂、旧耐震基準:1981年(昭和56年)6月より前に建築確認を受けた建築物)で


かつ

  • うち学校、病院、ホテル、事務所、共同住宅(マンション)その他多数の者が利用する建物であり


かつ

  • *3階建以上でかつ床面積が*1,000平方m(約302坪)以上の建築物

をいいます。
(*幼稚園、保育園、老人ホーム、小中学校等は2階以上)
(*幼稚園、保育園は500平方m以上)


この法律はあくまでも努力義務ではありますが、実際、万が一大震災等で住んでいる方の命や財産が奪われた場合、大家側として法的な責任がどうなるのだろうか?と。



不動産に詳しい弁護士の意見も概ね私が既にお伝えしていた見解と同じではありましたが、詳細を法的に解説頂き大変に参考になりました。

弁護士の先生が言われていたことの中で一点、


「旧耐震基準とか言う前に、その建てられた当時、既に旧耐震基準さえ満たしていない建物は、言わば違法建築物であるので、その場合その違法性を知りながら放置した場合は、所有者の責任は問われる可能性がある」
ということでした。


確かに、世の中には、旧耐震の時代に建てられた建物の中に、その旧耐震基準すら満たしていない建物が少なからず存在するのかもしれません。


同行したオーナーさんは、取り敢えず耐震診断をすることを決断されたようです。やはり究極は法的にどうのではなく
「日々大家としても枕を高くして眠りたい」
ということのようです。

私もそれが最適かつ賢明な選択だと感じております。


***


PS.
東北の震災に遭われた人々に自分がいったい何ができるか、日々考えております。
節電しガソリンや食糧を買い占めないようにするぐらいことしか思い付かないのがなんともはやといった感じです。

75歳の元看護婦の母は、「自分があんたの歳なら、既に東北に行って医療活動をしている」と断言していました。

大阪の自転車屋のオジサンで、一人で単身被災地に乗り込み、「神戸の時にお世話になったから」とボランティアで自転車の修理をしている方もいるようです。

今日から東北・常磐自動車道に一般車両も通行できるようになりました。
これから、もの凄い数のボランティアの方々が東北に向かうのだと思います。


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