新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

液状化問題と地歴調査の必要性


「地歴調査」と言いますと、これまでは土壌汚染の問題がないかといったリスクの判断をする為の行われることが多かったと思います。
過去に遡ってその土地がどのような使われ方をしていたのかを調査するのです。
例えば、土地の売買において、その土地がかつてメッキ工場等の有害な物質を発生させた可能性がある施設がかつて建っていた経緯が判明した場合、更に一歩進んで土壌汚染の検査を地表や地中において行って(土壌汚染の有無を確認して)売買を進めます。
この様に地歴調査は、土壌汚染調査の事前調査的な意味合いがありました。
勿論、土壌汚染の度合いが酷い場合は、土壌改良工事を行うなり、時には売買自体ができなくなるといったこともあるのです。
業界では、この地歴調査を通称「フェーズ1」と言っています。




今回の東北・関東大震災で土地の液状化問題が再び大きな問題になっています。
再びと申しましたのは、液状化の問題は、既に阪神淡路大震災時の神戸ポートピアアイランドで起きたのですが、これを東京圏の我々は忘れてというより、あまり考えないようにしていたのだと思います。
何故なら、東京圏には、神戸とは比較にならないほどの埋立地が存在し、既にそこに人が住んでおり、かつ官民揃ってそこを開発していこうとしていた訳ですから。




今回、千葉県の新浦安等の埋立地液状化しましたが、正確に言えば、湾岸エリアと言っても液状化しなかったエリアと液状化したエリアが存在します。
また、今回湾岸部でない関東の内陸部でも液状化したエリアが存在しました。




今回の震災で液状化が激しく被害が甚大であったエリアは、端的に言えば、近年埋め立てがお行われた地域であったようです。



内陸部での液状化現象が起こった地域は元々「沼」であった場所を町が埋めて造成したようです。



千葉県の○○市といった通称湾岸と言われる地域でも、当然ながら昔ながら陸であったエリアと近年埋め立てられたエリアに分かれます。



よって、一様に「○○市の液状化問題は深刻である」といった表現は、ある意味風評被害に当るようにも思います。
全体が液状化している訳ではありません。



地震大国の日本において、今後不動産を購入(投資)しようとする場合、土地の地歴調査は不可欠かと思います。
仮に購入対象地が埋立て地であったとしても「何時の時代の埋立て地であったのか?」、また「かつて沼や池であった事実はあるのか?」



今後も起こるかもしれない地震を考えると土壌汚染のリスクを判断する以上にこういった地歴調査は重要であると今回改めて感じました。




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