アパート満室の法則

先日、埼玉県の私鉄沿線にある中古マンションの調査に参りました。
お客様の代わりに購入予定物件を調査する弊社の業務です。

当日、同じ駅の徒歩圏に（約5年前に）土地の有効活用のご相談を受けて
アパート建設の為にマーケット調査、建築の企画をしたことを思い出しました。

ふらっと現地へ行ってみました。

このアパート外観上、特に変わった感じはないと思います。

特徴は

1. 容積率を消化していない。（総戸数6戸当初は12戸の予定でした）
2. 敷地に十分な駐車場を設けている。
3. そして間取り（広さ）が地域の特性にマッチしている。

以上です。

でもこの3点だけで、5年間ほぼ満室です。

容積率を消化していない＝建築費も適度である＝借り入れも過度でない
そうした理由は

1. 施主は過度な負債を抱えたくない
2. 多少の空室が出ても返済に余裕がある計画
3. 過度なレバレッジをかける必要がそもそもなかった

正直申し上げて不人気な沿線かつ空室率の非常に高いエリアです。

当初、建設会社が持参した、プランは

• 容積率をできるだけ消化したプラン
• ワンルームのプラン

つまり、建設会社の建設工事費重視、見かけ上の収支重視の提案書でした。

土地の所有者の目的は
「安全に」
かつ
「一定以上のキャッシュフローを生み出す」
ことでしたので、
その目標に従って弊社がコンサルをいたしました。

こんなお仕事もしていますよ、といった今日は宣伝でした。
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