新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

アパート満室の法則

先日、埼玉県の私鉄沿線にある中古マンションの調査に参りました。
お客様の代わりに購入予定物件を調査する弊社の業務です。


当日、同じ駅の徒歩圏に(約5年前に)土地の有効活用のご相談を受けて
アパート建設の為にマーケット調査、建築の企画をしたことを思い出しました。



ふらっと現地へ行ってみました。


このアパート外観上、特に変わった感じはないと思います。

特徴は

  1. 容積率を消化していない。(総戸数6戸当初は12戸の予定でした)
  2. 敷地に十分な駐車場を設けている。
  3. そして間取り(広さ)が地域の特性にマッチしている。

以上です。



でもこの3点だけで、5年間ほぼ満室です。


容積率を消化していない=建築費も適度である=借り入れも過度でない
そうした理由は

  1. 施主は過度な負債を抱えたくない
  2. 多少の空室が出ても返済に余裕がある計画
  3. 過度なレバレッジをかける必要がそもそもなかった


正直申し上げて不人気な沿線かつ空室率の非常に高いエリアです。

当初、建設会社が持参した、プランは


つまり、建設会社の建設工事費重視、見かけ上の収支重視の提案書でした。



土地の所有者の目的は
「安全に」
かつ
「一定以上のキャッシュフローを生み出す」
ことでしたので、
その目標に従って弊社がコンサルをいたしました。

こんなお仕事もしていますよ、といった今日は宣伝でした。
「土地活用診断」
http://hasekei.jp/guide/index.html#e01


***

明日、30日金曜、ネット双方向ラジオをやりますよ!23時〜24時
是非、聞くだけでなく部屋の中へ(笑)どうぞ!
ご質問は、ログインして頂いてルームに入ってきて頂いた方から何でも受けていますよ。

「Real Estate Cafe」 最新のニュース解説、他
https://www.vlvlv.jp/#!/room1374
不動産、投資、金融、経済に関わる直近のニュース、話題、マーケットの解説。

毎週、火曜、金曜で今後の放送予定です。



***

実需から投資まで〜不動産投資顧問、調査、コンサルティング
株式会社長谷川不動産経済社


*******DVD・書籍********


重版決定!
骨太な内容です。売れてます!

愚直でまっとうな不動産投資の本

愚直でまっとうな不動産投資の本

***

成功事例ばかり見ていては・・・
投資は、失敗しないことが成功の基本

不動産投資 これだけはやってはいけない!

不動産投資 これだけはやってはいけない!

***

デベロッパーの投資手法を知って投資の失敗を防ぎませんか?

「賢明なる不動産投資術セミナーDVD」発売中
<失敗しない投資戦略とリスクヘッジの手法>

◎視聴できます↓↓
詳細はこちらへ

***

金融機関や証券会社の方が読んでいる不動産投資の入門書!
「投資とお金と人生の読本」

お金を生み出す家を買いたい!

お金を生み出す家を買いたい!

***

6万部!19刷りのベストセラー本の最新版!

家を買いたくなったら

家を買いたくなったら

***

講演、セミナー、投資情報等々、最新情報をいち早くお届け
不動産投資情報のメルマガ『賢明なる不動産投資家』

***

Facebookについて
http://ja-jp.facebook.com/people/Takashi-Hasegawa/100000239998788

【友達リクエストの承認】について
(以下、私に繋がっている方々の個人情報を守る為でのすのでご理解下さい。)
1)実名の方
2)顔写真有り(顔がはっきり分る方、小さい、後ろ向き、加工した写真等不可)
3)所属会社等、過去の経歴がしっかり記載されている方
4)所属会社等がHPで確認出来る方
5)所属会社、所属組織等、お友達承認をさせて頂くことに何ら不安を感じない方


に限定させて頂いております。
ということで要は手前勝手になんとなく判断しております。ゴメンナサイ。
(勿論、直接の知り合いの方は、その限りではございません)


***

ツイッター 
携帯から時々つぶやいています。

http://twitter.com/#!/hasekei8888

***

●相互リンクしませんか?●