新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

不動産投資における間違い易い勘違い(2)


「銀行が融資してくれるということは審査に適った良い物件である」

この勘違いも実によく見受けられます。


そもそも金融機関は、不動産の担保評価に関してある程度(機械的に)評価をすることは可能ですが、「その不動産が将来に渡り安定的に収益を生むかどうか」を判断する技能(能力)は備えていません。


勿論、各金融機関によって独特の審査基準が存在しますが、それは我々からすれば、極めて金融機関的であり、あくまでも素人の域を出ないと言えます。


金融機関は(当たり前ですが)現況の賃料から将来の返済のリスク等を判断することは致しますが、その賃料が相場より高いとか低いといった所までの調査能力はありません。また将来の下落のリスクの予測も行っていないでしょう。


では、彼らは主に何を見て審査をしているのかと言えば、
物件3割、個人の属性7割(以上)と感じます。


金融機関は、最悪、将来不動産からの収入が先細り、返済が難しくなっても、債務者(=所有者)本人の給与から支払ってもらえば良いと現実的なヘッジをしています。(当然と言えば当然ですが)


そこで、我々からみると、何でこんな(よくない)物件に金融機関の審査がおりたのだろうか?と感じる場合の多くが、投資した個人の収入が非常に高かったということがよくあります。


我々からすると、金融機関は、物件の審査はほどほどに購入者(の属性)の審査しかしていないように思える時が多々あるのです。


逆の場合もよくあり、もの凄く良い物件でも、投資家の属性が良くなければ融資の審査が降りないケースです。
(実際そういったこともごく頻繁に現場では起っています)


この場合投資家は、それほどがっかりすることもなく、更に一生懸命精進し、頭金となる貯金を貯めて、自分の価値を高め収入を増やしていけば良いのです。
(表現を代えれば、まだ「不動産投資をする時期」ではなく「自己投資をして、自分自身の価値を高めて行く時期」なのかもしれません)


ある意味取り返しがつかないのは、職業や立場上、収入が有るばかりに、どうしようもない(投資不適格)物件にも金融機関の審査が降り契約に至ってしまうケースです。


どういった方に多いかと言えば、地方勤務のお医者さんや経営者、芸能人の方、スポーツ選手にこういったケースが多いように経験上感じます。


当然ながら契約してしまった後にできることは限定されますのでご注意下さい。



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