最近流行の相続対策とその死角 - Japan Far East Real Estate

最近よく行われている相続対策に、超高層マンションの高層階を購入するというものがあります。

仮に相続発生時に現金5億円をもっていた場合、この現金5億円に対しては100％まるまる課税されることになります。

しかし、仮に5億円で約1億円の超高層マンションの最上階なり、高層階の分譲マンションを5戸購入して所有していた場合には、（現金でもっていた場合に比べ）相当な節税効果があります。

まず、原則として、現金から不動産に換えただけで、相続税評価が下がります。

土地と建物の分けて考えてみましょう。
土地の評価はよく言われる路線価にて評価されます。
この路線価の価格は実勢価格（取引価格）に比べ通常約70％〜80％に設定されています。
更に建物についても実勢の建物価格（請負契約の工事金額）に比べ70％から80％の価格で評価されます。
このように土地と建物からなる不動産の相続税評価額は、基本的に売買金額より下がることになります。

つまり１億円の現金で１億円のマンション等の不動産を買った時点で、相続税評価額は１億円から約7,000万円から8,000万円に下がるのです。

さて、超高層のマンションの（売り出しの）価格設定は、同じ広さの同じ間取りでも下層階と高層階では相当な開きがあります。

例えば、品川辺りの湾岸に建つ超高層マンションの価格をみてみても下層階は4,000万円台から高層階は8,000万円、9,000万円以上といった価格設定です。
しかしながら、この販売価格が大きく異なるマンションは、専有面積の広さが同じでれば、相続税評価額は同じなのです。

よって、例えば約１億円でこういった高層マンションの高層階を買うことによって、通常のマンションを買うことに比べて、更に大きく評価を下げることが可能なのです。
（更にその住戸を他人に貸すことで評価を更に下げることも可能です）
なんだかんだで、１億円で買った高層階のマンションの相続税評価額がその約40％以下になるケースもあると思います。

しかし、別の言い方をすえば、高層階においては「眺望」といったものに数千万円分のプレミアム価格が上乗せされているとも言えます。
更に別の言い方を換えれば「眺望」というものに数千万円分の価値を見出して購入する方々が存在するということです。

よって、仮にですが、将来、その眺望を阻害するような同規模の高層マンションが近隣に建ってしまった場合、その資産価値が大幅に毀損することになってしまいます。

上記の様に、相続対策として、超高層マンションの高層階を購入することは非常に高い効果があるのですが、将来の資産価値を考えた場合、中途半端な立地、中途半端な眺望の物件を買わないこと、更には、そのマンションの眺望が将来も何らか担保されているのかどうか、これらの点が非常に重要です。

＊＊＊

株式会社長谷川不動産経済社

＊＊＊

新刊「はじめての不動産投資」（WAVE出版）が8月上旬発売！