立地の良し悪しを本当に分かるということ

私はこれまで、サラリーマン時代から独立後の今日まで毎年毎年、多くの不動産を見てきました。
よって立地の良し悪しは首都圏であればおおよそ分かります。
しかし、「本当に分かるのか？」と問われれば、確信をもって断言又はイメージできる時とできない時があります。

私は、残念ながら東京生まれの東京育ちで、転勤も無くこれまできました。よって、東京都以外の物件に関しても全て見ただけで直感的かつ本質的に立地の良し悪しが本当に分かるのか？と聞かれればNoと正直に言わざるを得ません。

しかし、仲間というか友人とは有り難いもので、関東圏であれば、どの地域でもその地域で生まれ育った知り合いがいます。
よって、確信がもてない時は「その土地で生まれ育った知り合い」に「聞く」ようにしています。そして、その意見がやはり非常に参考になることが多いのも事実です。

少し前ですが、知り合いの方に横浜のある物件に投資しないかと声を掛けて頂きました。
築年数は古いもののネットの利回りは20％を越えていました。

勿論自分で見に行きましたし、数値的な統計資料も集めましたが、どうもよくそのエリア自体が分からないのです。
つまり投資すべきかどうか最後の最後まで迷いました。

ご存知の様に横浜と東京は、電車で30分の距離しかありません。
その横浜ですが、私自身、この業界に25年以上いてもやはり本当の所は分からないのです。（勿論、何度も何度も調査等で行っていますので、なんとなくは分かっていますが）
よって、できるだけの調査をした後に、やはり「地元で生まれ育った方」に聞くのです。

その時も横浜で生まれ育ち、東京の大学に通い、東京に勤務していた友人に聞きました。
「横浜の○○は端的に言って、東京で言えばどこ？」
と聞いたところ
「鶯谷ですね」
と即答です。

「！・・・・・・成る程！確かに！それで理解できた！」
となるのです。
ここで腑に落ちるのです。
こんなことが実はよくあるのです。

地方都市等などは更に分かりません。到底一目見ただけでは分かりません。
でも調査の依頼があれば、これまでも全国各地に行きました。
その時も独力で入念な調査をしますが、やはり「その土地で生まれ育った方」の意見を必ず聞くようにしています。

何事でも同じことが言えるのですが
「なんとなく分かる」
ということと
「本当に（本質的に）分かる」
ということには大きな違いがあると思います。

また、その立地の良し悪しも時代と共に常に変化していることも忘れてはいけません。

よって、数度行った程度や「なんとなく知っている」エリアの物件に表面的な数値や外観や図面だけ見て投資してしまうのは、非常にリスクの高いことだと感じます。

少なくとも私には怖くてできません。

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株式会社長谷川不動産経済社

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