新東京邂逅記 by 長谷川高

厳しい時代を生き抜く為の資産防衛と不動産戦略

新興国における実物不動産と不動産会社株の考察


私は、未だの新興国の不動産投資には消極的です。
つまりカントリーリスクがよく分からないのです。
簡単に言うと政変による法律の改正、税制の変更等が怖いのです。


しかし、私の親密取引先やお客様の中でもシンガポール、香港、マレーシア、タイ等々に実際に実物不動産(所謂コンドミニアムとうかマンションが多いのですが)を購入されている方が何人もいらっしゃいます。
これらの投資は、当然ながらインカムゲイン狙いではなく10年以上の期間で考えた5倍、10倍を狙ったキャピタルゲイン狙いです。


また、弊社のお客様で金融系会社ご出身のお客樣の意見で
「長谷川さん、別に実物に投資しなくても、優良な不動産を多く保有する企業に投資した方が有効なのでは?」
といったことをお話しして下さった方もいます。


「確かに・・」


日本でも丸の内や銀座、日比谷や港区で個人が保有する不動産(ビル、マンション)よりも企業が保有する物件の方が格段に立地がよいという事実があります。(森ビルは非上場ですが)


また、1億3000万人を有する日本でも、過去の経済成長を通じて「どこの土地でも上がった訳ではなかった」ことも肝に銘じる必要があります。
私の父が勤めていたIHI石川島播磨重工業)や破綻したカネボウですら、かねてから東京に広大な土地(ドッグや工場)を保有していましたが、結果は皆さんご存知の通りです。
(時々「資産株」などと言われて注目されたこともありましたが・・・あれ?今もか、笑)


とは言いながら、どの国でも「一等地」はやはり大企業が抑えているといった事実はあると思います。


「そういった土地を大量に保有している会社の株を買った方が良いのでは?」と。


株式なら日本の証券会社からでも買えますからね。


一方、日本の有名不動産会社を省みると「太平住宅」、「永大産業」、「殖産住宅相互」の様にかつて日本の不動産業界トップクラスの「売上げ規模」を誇りながら破綻した企業が数知れずあったことも忘れてはいけません。


株式は企業が破綻した場合は「0」ですからね。


日本の例を出すまでもなく住宅系ではなく、一等地の土地を大量に保有する三菱地所三井不動産のようなビル大家系、又は倉庫系の不動産会社を選ぶ必用は最低限あるようです。


あと勿論「負債」ですね。
「果たして不動産会社で負債が少ない会社なんてあるか」と声が聞こえてきそうですが(笑)。
要は「程度」の問題です。次に経営者の資質ですが・・・これは会いに行けないのでね。


そして、最後の関門は「何時、投資するか」ですね。


そういった意味でも、今、中国から目が離せません。

日本の新聞にも中国の不動産、金融、経済を危惧する記事が非常に増えてきました。



長谷川不動産経済社